Le conseguenze di una condotta imprudente tenuta dal danneggiato

Locatore e conduttore: autonomia negoziale e obblighi contributivi a confronto

E’ legittima la clausola contrattuale con cui il locatore attribuisce al conduttore di farsi carico di ogni tassa, imposta ed onere relativi ai beni locati?

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6882 dell’8 marzo, ha sancito importanti principi di diritto sulla questione relativa agli obblighi contributivi sanciti dall’art. 53 della Costituzione e, parallelamente, sull’autonomia negoziale riconosciuta alle parti dal legislatore nazionale, stravolgendo le regole sul pagamento dei tributi, in particolare IMU, in caso di locazione immobiliare.

La pronuncia trae origine dal rigetto da parte del Tribunale di Prato della domanda di accertamento e declaratoria del vantato diritto alla restituzione degli importi versati da parte di una società conduttrice in forza di un contratto di locazione ultra novennale. Rigetto che, successivamente, veniva confermato dalla stessa Corte di Appello di Firenze. Parte attrice sosteneva infatti che non erano dovuti alcuni importi previsti dal contratto di locazione, quali appunto le voci di tassa, imposta e onere relativo.

Si rendeva necessario stabilire se fosse o meno valida la clausola di un contratto di locazione che attribuiva al conduttore di farsi carico di ogni tassa, imposta ed onere relative ai beni locate ed al contratto, tenendone conseguentemente manlevato il locatore (a tutela quindi di quella che è l’autonomia negoziale) e se, al di là delle ipotesi in cui vi fossero divieti espressi di traslazione da parte di specifiche norme tributarie, l’art. 53 Cost. costituiva o meno un limite generale all’autonomia privata in tema di individuazione del soggetto passivo dell’imposta, impedendo alle parti private di “neutralizzare” convenzionalmente gli effetti della capacità contributiva.

La Cassazione a Sezioni Unite, al fine di dare una pronuncia univoca e uniforme su una questione complessa, è partita dall’analisi di due precedenti giurisprudenziali risalenti al 1985.

In particolare, con il primo precedente (sentenza n. 5/1985), la Cassazione aveva già dichiarato nulla, in termini generali, la clausola che riversava su un altro soggetto il peso della propria imposta, sia ai sensi dell’art. 1418 c.c., co. 1 sia per contrasto con l’articolo 53 Cost. a rigor del quale “tutti sono tenuti a concorrere alle spese pubbliche in ragione della loro capacità contributiva”.

Con il secondo precedente (sentenza n. 6445/1985), i giudici avevano altresì chiarito che il patto traslativo di imposta è nullo per illiceità della causa, contraria all’ordine pubblico, solo quando esso comporti che l’imposta non venga effettivamente corrisposta al fisco dal percettore del reddito. Le Sezioni Unite già con quest’ultima pronuncia avevano confermato il ruolo di centralità che il dovere tributario ha assunto nella Costituzione repubblicana con l’art. 53 che rappresenta, quindi, una fonte immediata ed imperativa e la cui violazione può comportare la sanzione della nullità delle manifestazioni di autonomia negoziale con esso confliggenti.

L’autonomia privata non può pertanto alterare i connotati dei tributi diretti, strutturati in modo che ad ogni capacità contributiva debba corrispondere inderogabilmente una riduzione del patrimonio del titolare della capacità contributiva stessa poiché, alla stregua dei principi scaturenti dal coordinamento degli artt. 2 e 53 la Costituzione esige che quel concorso, imposto al contribuente, incida sul suo patrimonio.

Il legislatore ha ritenuto di vincolare l’autonomia negoziale dei contraenti soltanto per quanto attinente alla durata del contratto, alla tutela dell’avviamento e alla prelazione, mentre l’ammontare del canone locativo è lasciato alla libera determinazione delle parti, che possono ben prevedere l’obbligazione di pagamento per oneri accessori.

In conclusione, dall’analisi della sentenza in oggetto, è possibile affermare e confermare che è legittima – nel contratto di locazione ad uso diverso da abitazione –  la clausola secondo cui il conduttore deve farsi carico di ogni tassa, imposta e onere relativo ai beni locati, tenendo «manlevato» il locatore, dovendosi ritenere che detta pattuizione non determini la traslazione in capo al conduttore dei tributi gravanti sull’immobile a carico del proprietario/locatore, ma la mera integrazione del canone di locazione.

Cass., Sez. Unite Civili, 8 marzo 2019, n. 6882

Margherita La Grotteria – m.lagrotteria@lascalaw.com

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