Diritto dell'Esecuzione Forzata

L’immobile è vendibile anche se l’ipoteca non è stata formalmente cancellata

Tribunale di Brindisi, 6 agosto 2014

Il Tribunale di Brindisi, ha rigettato il ricorso proposto dai coniugi A e B avverso il notaio che, in sede di divisione di un immobile, non rilevava la presenza di un ipoteca iscritta sulla quota attribuita agli opponenti in proprietà esclusiva mediante l’atto di divisione.

Eccepivano infatti i ricorrenti, che la presenza di tali gravami veniva rilevata successivamente in fase di stipula di contratto definitivo di vendita a soggetti terzi, e che tale circostanza li obbligava a risolvere il contratto preliminare di compravendita in precedenza stipulato.

Il Tribunale adito ha rigettato le suddette doglianze sulla scorta di due considerazioni.

In primo luogo è stato rilevato che la particella assegnata agli attori in sede di divisione doveva in realtà considerarsi libera e non gravata da ipoteca.

Ciò in virtù del principio della natura dichiarativa e dell’effetto retroattivo della divisione  secondo cui ogni condividente è considerato titolare esclusivo dei beni assegnatigli concretamente in sede di divisione non dal momento della divisione giuridica dei beni in comunione ma retroattivamente dal momento in cui è sorta la comunione.

Corollario della natura dichiarativa della divisione è il principio secondo cui qualora uno dei comunisti abbia ipotecato volontariamente la propria quota, una volta sciolta la comunione, l’ipoteca si concentra solamente su quei beni che sono assegnati nella divisione al debitore che ha concesso l’ipoteca. ( a condizione che il creditore munito di titolo idoneo reiscriva l’ipoteca su tale bene entro 90 giorni dall’attribuzione al condividente medesimo)

Nel caso di specie, il Tribunale di Brindisi ha rilevato pertanto che l’ipoteca formalmente iscritta sull’immobile di titolarità di A e B di fatto non colpiva la porzione di immobile attribuita agli opponenti essendo divenuta inefficace al momento dello scioglimento della comunione.

Né, secondo il Tribunale, la mancata cancellazione formale dell’ipoteca poteva costituire ostacolo effettivo alla stipula del contratto di vendita da parte degli opponenti in favore di terzi.

Ha evidenziato infatti il Tribunale che per quanto l’ipoteca si estingua formalmente solo con la cancellazione , in virtù dell’efficacia “ costitutiva” della stessa, il vincolo deve comunque  ritenersi svuotato di ogni effettività e ridotto a mera “ apparenza”.

21 novembre 2014

Margherita Domenegotti – m.domenegotti@lascalaw.com

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