L’evoluzione normativa e giurisprudenziale in tema di locazioni commerciali

Il legislatore – probabilmente nell’ottica di salvaguardare il sacro principio dell’autonomia contrattuale e di contemperare i diversi interessi in gioco – pur avendo presente che i mesi di lockdown e le misure di prevenzione e contenimento così come, in generale, il nuovo contesto socio – economico, potessero rappresentare un serio problema per i conduttori, è intervenuto solo marginalmente nell’ambito delle locazioni commerciali, lasciando così aperto un enorme dibattito e un conseguente grande margine per il contenzioso.

Sappiamo ormai bene che l’art. 65 D.L. 17 marzo 2020 n. 18, con il fine dichiarato di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento in questione, ha introdotto in favore dei soggetti esercenti attività d’impresa un credito di imposta nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione di immobili rientranti nella categoria catastale C/1.

L’art. 95 D.L. 17 marzo 2020 n. 18 ha previsto, limitatamente ai canoni di locazione e concessori relativi all’affidamento di impianti sportivi pubblici dello Stato e degli enti territoriali, la mera sospensione dei termini per il pagamento sino al 31.5.2020.

L’art. 216 del citato D.L. 19 maggio 2020 n. 34 ha previsto anche per i conduttori di contratti di locazione di palestre, piscine e impianti sportivi il diritto ad una corrispondente riduzione del canone.

È evidente che alcuna di tali disposizioni consenta al conduttore di sospendere il pagamento del canone di locazione o, in alternativa, di rimodularlo o rinegoziarlo.

Ciò nonostante è ovvio che, con la sospensione delle attività commerciali e con la successiva, lenta, ripartenza, la stragrande maggioranza dei conduttori non è in grado di poter coprire integralmente il canone di locazione.

A fronte di tale lacuna normativa, molti conduttori hanno fatto ricorso al Tribunale al fine di ottenere delle pronunce che inibissero al locatore l’escussione delle fideiussioni emesse a garanzia del pagamento dei canoni di locazione commerciale e di affitto di ramo d’azienda.

In un primo momento i giudici di merito tendevano a inibire l’escussione delle fideiussioni da parte dei locatori sulla base dell’art. 3 comma 6 bis del decreto legge 6/2020, secondo il quale “il rispetto delle misure di contenimento è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1218 e 1223 del Codice civile della responsabilità del debitore, anche per l’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardi o omessi adempimenti”.

Si veda, al riguardo, il provvedimento emesso in data 12/05/2020 dal Tribunale di Bologna che, alla luce dell’impossibilità di procedere al pagamento del canone a causa delle misure restrittive, rappresentata da parte conduttrice, pur riservando ad un momento successivo le valutazioni circa le argomentazioni di diritto formulate dalle parti, ha inibito a parte locatrice l’incasso degli assegni bancari.

Allo stesso modo, il Tribunale di Genova, con un provvedimento d’urgenza, emesso inaudita altera parte, in data 01/06/2020, ha mostrato di tener in debita considerazione la crisi di liquidità che attanagliava l’impresa conduttrice di un immobile commerciale, inibendo l’incasso, da parte del locatore, dei titoli cambiari emessi a garanzia del pagamento del canone di locazione.

Ultimamente, tuttavia, i giudici di merito sembrano seguire una nuova direzione.

Al riguardo, merita di essere segnalata la recente ordinanza emessa dal Tribunale di Pisa il 30 giugno 2020, la quale  ha evidenziato come il già citato art. 3 del d.l. 6/2020 non abbia affatto introdotto il diritto del conduttore alla sospensione del pagamento del canone locativo nella locazione di immobili destinati ad uso diverso dall’abitazione, bensì si sia limitato a consentire di valutare l’incidenza dell’emergenza sanitaria esclusivamente sotto il profilo della scusabilità dell’inadempimento contrattuale ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c.

Merita altresì di essere segnalato il provvedimento emesso dal Tribunale di Pordenone nell’ambito di un giudizio di opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c, con il quale ha rigettato l’istanza di sospensione dell’efficacia di un titolo esecutivo depositata da un conduttore evidenziando espressamente che il tanto invocato art. 3 del d.l. 6/2020 fa chiaro riferimento a profili diversi da quelli del pagamento del canone di affitto o di locazione, il cui obbligo, ne risulta dunque, semmai, confermato.

Segnaliamo, inoltre, l’ordinanza emessa dal Tribunale di Milano il 24 luglio 2020 all’esito di un procedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c. nell’ambito del quale il conduttore aveva richiesto al giudice di inibire alla Banca di pagare al locatore la fideiussione a prima richiesta rilasciata a garanzia del pagamento dei canoni di locazione.

Ebbene, anche in tale sede il Giudice ha sottolineato come il complesso delle previsioni legislative allo stato esistenti non deponga a favore dell’estinzione dell’obbligazione di pagamento del canone di locazione per effetto delle misure di prevenzione e contenimento connesse all’emergenza sanitaria.

Evidenziamo, anche, un orientamento di segno opposto: l’ordinanza emessa dal Tribunale di Roma in data 27 agosto 2020, nell’ambito di un ricorso ex art. 700 cpc promosso da un conduttore, il quale chiedeva al Giudice la riduzione ad equità del canone e l’inibizione dell’escussione della fideiussione da parte del locatore. Il Giudice accogliendo il ricorso ha inibito l’escussione della fideiussione e riconoscendo lo squilibrio del canone, lo ha ridotto del 40% il canone per i mesi di aprile e maggio 2020 e del 20% da giugno 2020 a marzo 2021.

Infine, segnaliamo le soluzioni prospettate nella relazione tematica della Cassazione.

Proprio nell’ottica di fornire agli operatori del diritto alcune linee guida – uniformi – rispetto ad una situazione straordinaria ed imprevedibile, la Cassazione ha analizzato la normativa attualmente vigente e, prendendo atto dell’inadeguatezza degli strumenti dalla stessa forniti ha sottolineato come l’emergenza non si tamponi demolendo il contratto bensì riequilibrandolo.

In tal senso, secondo la Cassazione, la buona fede rappresenta “un importante metro d’approccio alle problematiche correlate all’esecuzione del contratto, possedendo valore d’ordine pubblico e collocandosi fra i principi portanti del nostro ordinamento sociale e rivelando un fondamento etico che trova rispondenza nell’idea di una morale sociale attiva e solidale”.

Qualora tuttavia le parti si rifiutino di ricondurre ad equità il contratto, secondo la Cassazione toccherebbe al giudice colmare le lacune negoziali e normative ed intervenire al fine di ristabilire l’equilibrio contrattuale. Nell’affermare ciò la Cassazione ha ipotizzato che il Giudice possa sostituirsi alle parti con una pronuncia ex art. 2932 c.c. che tenga luogo dell’accordo di rinegoziazione non concluso.

Trib. Bologna, 12 maggio 2020, n. 4976

Trib. Genova, Sez. III, 1 giugno 2020

Trib. Pisa, 30 giugno 2020

Trib. Pordenone, 8 luglio 2020

Trib. Milano, Sez. VI, 24 luglio 2020

Trib. Roma, Sez. VI, 27 agosto 2020

Cass., Relazione Tematica, 8 luglio 2020

 

Nadia Rolandi – n.rolandi@lascalaw.com

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