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Legittimità dei parcheggi condominiali riservati al costruttore

Uno dei problemi più ricorrenti in materia di condominio riguarda il diritto d’uso delle aree adibite a parcheggio.

E’ noto che la normativa urbanistica nazionale impone che, per ogni 100 metri cubi costruiti, vengano realizzati 10 metri quadri adibiti a parcheggio, con facoltà per i singoli Comuni di prevedere anche percentuali aggiuntive. Le aree adibite a parcheggio, costituendo uno standard urbanistico, sono dunque gravate da un vincolo pubblicistico a cui il costruttore non può sottrarsi.

Ma qui si fermano le certezze in quanto, se è certamente vero che la normativa urbanistica impone al costruttore di dotare le nuove costruzioni di una certa superficie adibita a parcheggio, resta il dubbio se essa debba essere messa necessariamente e gratuitamente a disposizione dei condomini, o possa invece essere posta liberamente in commercio.

Sul punto, negli anni, sono sorti diversi filoni giurisprudenziali che hanno dapprima sostenuto la tesi del posto auto come pertinenza necessaria dell’appartamento con conseguente diritto d’uso a favore del condomino, mentre successivamente hanno cambiato rotta abbracciando la tesi opposta che prevede la libera commerciabilità delle aree a parcheggio.

Solitamente le cause relative al diritto d’uso delle aree a parcheggio che impegnano i Tribunali sono intentate dai condomini contro il costruttore, mentre nel caso che ci occupa è l’impresa a rivolgersi al Giudice chiedendo di accertare il proprio diritto di proprietà esclusivo su alcuni posti auto siti nel cortile condominiale con correlato divieto del condomino al libero utilizzo.

Nei primi due gradi di giudizio la domanda dell’impresa era stata accolta a fronte della prova fornita dalla stessa di essere proprietaria esclusiva dei posti auto in contestazione posti all’interno del cortile condominiale del fabbricato ed eccedenti gli standards minimi, mentre il condomino, di contro, non era stato in grado di provare l’esistenza di un vincolo sul cortile su cui si trovavano i posti auto di proprietà della società.

A seguito del ricorso in Cassazione presentato dal condomino soccombente, tuttavia, l’esito del giudizio viene ribaltato. La Suprema Corte rinvia la causa alla Corte d’appello rea di essersi concentrata esclusivamente sul diritto di proprietà del costruttore tralasciando di verificare se il progetto fosse o meno rispettoso degli standards urbanistici, invitandola a chiarire gli aspetti oscuri della vicenda. In pratica la Cassazione ritiene che debba essere posta a carico dell’impresa l’indicazione delle aree asservite a parcheggio in quanto, se è vero che la stessa ha l’obbligo di realizzare e mettere a disposizione degli acquirenti gli spazi da adibire a parcheggio, bisogna porsi il problema di dove possa parcheggiare la propria auto il singolo condomino quando il cortile è di proprietà esclusiva dell’impresa.

La Corte d’Appello, investita del problema, ha precisato che il costruttore non solo avrebbe realizzato le aree a parcheggio previste dalla normativa urbanistica, ma avrebbe altresì dotato il fabbricato di superfici eccedenti rispetto agli standard. La società, inoltre, si sarebbe espressamente riservata la proprietà degli spazi eccedenti siti nel cortile ed oggetto della contestazione, il tutto con regolare trascrizione del vincolo a parcheggio ed ufficializzazione della situazione con inserimento nel regolamento di condominio.

La questione viene dunque nuovamente sottoposta al vaglio della Cassazione che, con l’ordinanza n. 21859 del 9 ottobre 2020, riconosce definitivamente le ragioni del costruttore, precisando che spetta all’amministrazione comunale, in occasione del rilascio della concessione edilizia, il compito ed il dovere di verificare il rispetto della normativa edilizia ed urbanistica. Pertanto, fermo restando che il costruttore è obbligato a rispettare gli standard, rientra nel suo potere discrezionale la scelta di individuare ulteriori aree da adibire a parcheggio. Ove il costruttore abbia realizzato delle aree a parcheggio eccedenti rispetto allo standards, la clausola di riserva della proprietà a favore dell’impresa risulta, pertanto, del tutto legittima.

Con buona pace dei condomini.

Cass., Sez. II, 9 ottobre 2020, n. 21859

Simona Longoni – s.longoni@lascalaw.com

© RIPRODUZIONE RISERVATA

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