Indeterminatezza del tasso, il contratto è comunque salvo

Leasing in costruendo e mancata consegna dell’immobile: quali sono le conseguenze?

Quando si parla di leasing in costruendo è senz’altro una delle domande più frequenti, eppure rispondere non è mai facile.

Verrebbe da dire che in difetto di consegna il contratto sia inefficace, non essendosi perfezionato l’accordo, ma una risposta di questo tipo rischierebbe di non tener conto di alcuni elementi imprescindibili.

Uno tra tutti, la volontà delle parti: più che un elemento un vero e proprio principio di ermeneutica contrattuale… il primo.

E non è l’unico.

Nota, infatti, è la lettera della norma di cui all’art. 1363 c.c., secondo cui le clausole del contratto si interpretano le une per mezzo delle altre, dovendosi attribuire “a ciascuna il senso che risulta dal complesso dell’atto“.

Detto principio, vale la pena ricordarlo, impone di procedere al coordinamento delle varie clausole e di interpretarle complessivamente le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il senso risultante dall’intero negozio.

La violazione di detto principio, tuttavia, non si configura soltanto nell’ipotesi di omessa disamina delle clausole, ma anche quando il Giudice utilizzi esclusivamente frammenti letterali delle stesse e ne determini il significato sulla base della sola lettura di questi (cfr. Cass. 4 maggio 2011, n. 9755; 17 febbraio 2010, n. 3685; 26 febbraio 2009, n. 4670; 14 aprile 2006, n. 8876; 29 marzo 2004, n. 6233; 14 novembre 2002, n. 16022).

E ciò in quanto il Giudice del merito, nella interpretazione dei contratti, non può fermarsi ad una considerazione “atomistica” delle singole clausole neppure quando la loro interpretazione sembri non generare incertezze sulla base del “senso letterale delle parole”, ma deve procedere secondo un iter che, partendo dall’accertamento del senso letterale di ciascuna clausola, provveda poi a verificarlo nel confronto di frasi e parole, armonizzando le une e le altre razionalmente nella valutazione unitaria dell’atto.

Il che è ancor più necessario quando le parti non solo abbiano concluso negozi tra di loro collegati, ma questi, a loro volta e al di là del nomen iuris, contengano multiple previsioni riconducibili a diversi tipi negoziali, tanto da presentare elementi del contratto atipico o misto (art. 1322 c.c.), con cui le parti intendono conseguire uno scopo ulteriore e diverso rispetto a quello astrattamente conseguibile con la stipula di singoli e separati contratti tipici. 

Per tali ragioni, come già precisato anni addietro dalla Suprema Corte con ordinanza del 7 settembre 2017, n. 20888, intervenuta proprio in tema di leasing in costruendo, devono ritenersi “violati i canoni interpretativi, laddove si trascuri di considerare, proprio nei contratti di locazione finanziaria di immobile da costruire, la complessiva operazione economica ed i canoni fondamentali della interpretazione secondo la lettera, la condotta delle parti e la interpretazione complessiva delle clausole negoziali”.

Questo, peraltro, è proprio quanto ribadito dalla Suprema Corte, sempre in tema di leasing in costruendo, qualche giorno fa con ordinanza del 05 maggio 2022, n. 14320, che rappresenta la coda di una vicenda giudiziale approdata in Cassazione a seguito del ricorso di una società di leasing avverso il decreto con cui il Tribunale di Avellino aveva accolto l’impugnazione di crediti ammessi allo stato passivo Fallimentare dell’Utilizzatrice, escludendo il credito di Euro 20.867.671,10 vantato dalla Concedente.

In particolare, il Tribunale di Avellino aveva ritenuto di dover escludere dallo stato passivo fallimentare i crediti (a titolo di canoni di prelocazione finanziaria, nonché le somme corrisposte a fornitori ed appaltatori, salva la condizione di vendita del bene rivendicato con successivo accredito al fallimento in riduzione dell’importo ammesso) derivanti dal contratto di locazione finanziaria concluso tra le parti, perché a suo dire il contratto di leasing in costruendo sarebbe rimasto inefficace sino al venire ad esistenza ed alla consegna dell’immobile, condizione non verificatesi nel caso di specie.

Tale decisione, tuttavia, non ha incontrato il favore della Suprema Corte.

Con ordinanza del 5 maggio 2022, n. 14320, la Cassazione ha, infatti, precisato che “Il contratto di locazione finanziaria (o leasing immobiliare) in costruendo permette un complesso regolamento negoziale, il cui esito finale è la realizzazione dell’immobile mediante finanziamento del concedente e pagamento dei canoni ed altri esborsi a ciò collegati da parte dell’utilizzatore. In tal modo, l’utilizzatore provvede alla prestazione, consistente nel mero pagamento di un canone periodico, oltre che delle altre voci pattuite, a fronte dell’acquisto iniziale del terreno e dell’onere economico dell’appalto a carico del concedente […] In questa complessa operazione, dunque, il venire ad esistenza dell’immobile non si pone come condizione sospensiva del contratto di leasing, condizionando esclusivamente l’efficacia delle clausole relative alla concessione della locazione finanziaria (godimento del bene, obbligo di manutenzione, obbligo di pagamento dei canoni di locazione, diritto di acquisto del bene al termine della locazione), ma non quelle afferenti il rimborso dei costi sostenuti dalla mandataria. Ed invero, il contratto usualmente contiene il mandato a compiere una serie di atti giuridici nell’interesse dell’utilizzatrice, con il conseguente diritto della mandataria di ottenerne i mezzi necessari ed il rimborso dei pagamenti, come previsto dalle stesse norme sul mandato, oltre che spesso dalle condizioni generali di contratto”.

Per l’effetto, “il tribunale ha violato i predetti principi di diritto e regole ermeneutiche. Infatti, negando ogni efficacia alla previsione inequivoca, secondo cui «il contratto sarà in vigore tra le parti a partire dalla sottoscrizione con gli effetti obbligatori attivi e passivi», pur da esso espressamente riportata, nonché all’avvenuto esborso di una serie di poste ed alla autonoma previsione dei canoni di pre-locazione, ha preteso di estrapolare le frasi in cui si parla di consegna dell’immobile al fine non di riconnettervi l’obbligo di pagamento dei canoni, ma addirittura l’efficacia dell’intero negozio. In contrasto con i richiamati principi, dunque, il giudice del merito – omettendo di valorizzare il senso letterale delle parole, la condotta delle parti, la lettura dell’intero contenuto negoziale – ha esposto una conclusione che non tiene conto dell’intero negozio, ritenendo superfluo l’approfondimento: ma tale scelta non era consentita, dovendo poi il senso delle clausole essere compreso alla luce dell’intero contesto dell’operazione compiuta dalle parti, secondo la funzione concreta degli accordi tra loro collegati […] L’omesso esame della complessiva operazione negoziale, come emerge dalla motivazione, ha in tal modo precluso al decreto impugnato di cogliere il significato della stessa […] P.Q.M. La Corte accoglie il primo e il quarto motivo del ricorso”.

E ciò in un contesto in cui “La concedente ha adempiuto alle sue obbligazioni sostenendo gli esborsi previsti ed il contratto è stato, infine, sciolto dal curatore, ai sensi dell’art. 72-quater I.f. […] Le clausole contrattuali palesano l’immediata efficacia dell’accordo, sia quanto all’obbligo del concedente di acquistare il terreno, con l’assistenza del conduttore (art. 4), sia per l’impegno del conduttore di far costruire il bene sull’immobile di proprietà del concedente, con molteplici obblighi accessori delle parti, fra cui quello del concedente di versare direttamente all’appaltatore ed ai fornitori una data somma, concordata nel massimo (art. 5), sia quanto ai canoni di prelocazione trimestrali, da corrispondere in via anticipata rispetto ai canoni da locazione dovuti dopo la consegna del bene (art. 6)”.

Possiamo pertanto concludere che, per capire quali potrebbero essere le conseguenze della mancata consegna dell’immobile nel leasing in costruendo, la prima cosa da fare è esaminare il contratto di locazione finanziaria.

È lì che si trova la risposta!

Cass., Ord., Sez. I, 5 maggio 2022, n. 14320

Francesco Concio – f.concio@lascalaw.com

© RIPRODUZIONE RISERVATA

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