Vado a stare da papà

Le problematiche legate ai rapporti di debito/credito nel condominio: ne parlano gli esperti in materia

Lo scorso 8 marzo 2019 si è tenuto il VII Congresso Nazionale indetto da ANACI (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) sui rapporti di debito/credito all’interno del condominio: all’evento era presente, tra il pubblico, anche il nostro Studio, che si occupa della gestione dei crediti condominiali.

I relatori, dopo una presentazione generale sulle tematiche relative ai rapporti di debito/credito del condominio e alla ripartizione delle spese/riscossione dei contributi, hanno approfondito alcune questioni che, a seguito dall’entrata in vigore della Legge 220/2012 (normativa che, come noto, ha radicalmente riformato la materia condominiale), hanno interessato dottrina e giurisprudenza.

Tra queste evidenziamo in particolare:

  1. la pignorabilità del conto corrente del condominio da parte del creditore munito di titolo esecutivo: la giurisprudenza di merito ha avallato la sostenibilità di tale ipotesi ancorché questa contrasti apertamente con il principio di “parziarietà” delle obbligazioni condominiali ai sensi dell’art. 63 comma secondo, disposizione attuative del Codice Civile, per il quale “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”. Il problema dunque è quello di conciliare le esigenze di recupero del creditore con la tutela dei condomini virtuosi, in regola con in pagamenti;
  1. la corretta configurazione circa la natura giuridica del patrimonio del Condominio: la riforma del 2012 ha introdotto, all’art. 1129 comma 7 c.c., l’obbligo per l’Amministratore di far transitare le somme ricevute, a qualsiasi titolo, su un conto corrente postale o bancario intestato al Condominio, facendo espresso riferimento – per la prima volta a livello normativo – al concetto di “Patrimonio del Condominio” (art. 1129 comma 12 n. 4). La novella normativa ha aperto in dottrina un dibattito (tutt’ora in corso) in merito alla corretta soggettività giuridica da conferire al patrimonio condominiale e, più in generale, al condominio stesso, anche in considerazione delle evidenti conseguenze di carattere pratico che ne scaturiscono;
  1. il tema della confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale dell’Amministratore o dei singoli condomini:l’art. 1129 comma 12 n. 4, come novellato nel 2012, prevede espressamente come la “gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini” costituisca una delle gravi irregolarità che potrebbero portare alla revoca dell’Amministratore. La norma trova particolare importanza soprattutto nella gestione dei supercondomini dove più frequenti risultano – quantomeno nella casistica studiata – fenomeni di commistione dei patrimoni: il problema verte sulla prova da fornire in fase istruttoria, a seconda dell’interpretazione conferita al concetto di “confusione” (sia essa sostanziale oppure meramente formale).

Si tratta di questioni tutt’ora oggetto di dibattito, per le quali dottrina e giurisprudenza non sono riuscite, al momento, a fornire un orientamento e/o una interpretazione unitaria sulla materia; è verosimile dunque come le stesse non potranno essere risolte se non attraverso dei nuovi interventi correttivi da parte del legislatore, di cui daremo tempestiva notizia ai nostri lettori.

Marco Contini – m.contini@lascalaw.com

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