La rivincita del promissario acquirente

Le mere puntuazioni vanno interpretate alla luce del comportamento complessivo delle parti

Con una recente sentenza, la Corte di Cassazione, nel ribadire che le mere puntuazioni enucleate dalle parti contraenti nel corso delle trattative non hanno valore contrattuale, ha ricordato come la responsabilità per rottura ingiustificata delle trattative vada valutata non solo con riferimento al contenuto letterale delle puntuazioni stesse, ma anche alla luce del comportamento complessivo tenuto dalle parti.

Il caso sottoposto all’attenzione della Corte di Cassazione ha visto scontrarsi due soggetti coinvolti in una trattativa per l’acquisto di un immobile, naufragata ancor prima di giungere alla stipula del preliminare di vendita. Infatti, il potenziale acquirente sottoscriveva con il venditore una semplice dichiarazione d’intenti, dalla quale risultava che le parti avrebbero proceduto con la stipula del preliminare solo se non fossero emersi “impedimenti tecnici” di rilievo tale da impedire il perfezionamento della compravendita. A dimostrazione della reale volontà di impegnarsi nelle trattative, l’acquirente versava una caparra di euro 25.000,00 da restituirsi nel caso in cui l’affare non fosse andato a buon fine.

Tuttavia, al momento della stipula del preliminare, il promissario venditore rifiutava di concludere la negoziazione a causa della presenza di impedimenti tecnici riferibili ad una pratica di condono edilizio pendente sull’immobile e di alcune difformità non ancora condonate.

Tanto premesso, l’acquirente deluso citava in giudizio avanti al Tribunale di Firenze il promissario venditore, chiedendone la condanna al pagamento della somma di euro 193.263,00 a titolo di risarcimento dei danni subiti a seguito della mancata stipula del negozio preliminare di vendita, basando la propria domanda di condanna sulla responsabilità sorta in capo all’avversario per ingiustificata rottura delle trattative precontrattuali.

Il promissario venditore, costituendosi in giudizio, decideva di difendere la propria posizione ancorandosi al dato letterale della dichiarazione d’intenti in precedenza sottoscritta, nella quale le parti avevano espressamente subordinato la stipula del preliminare di vendita alla mancanza di “impedimenti di carattere tecnico”. In sintesi, il convenuto riteneva che il proprio recesso dalle trattative fosse giustificato dalla presenza di tali problematiche tecniche, perché tanto era stabilito nella dichiarazione d’intenti resa dalle parti.

Tuttavia, il Tribunale di Firenze rilevava come la presenza di tali irregolarità urbanistiche non risultasse effettivamente ostativa alla vendita, tanto che il venditore convenuto, dopo aver interrotto le trattative pendenti, aveva alienato l’immobile ad altro acquirente nelle medesime condizioni.

Il giudice di legittimità accoglieva quindi la domanda proposta dall’acquirente, condannando il venditore al risarcimento del danno causato per rottura ingiustificata delle trattative.

Alle stesse conclusioni giungeva la Corte d’Appello di Firenze, successivamente adita dal venditore soccombente.

La Corte di Cassazione, investita della questione su ricorso del medesimo, confermava l’operato dei giudici di primo e secondo grado, rilevando come la dichiarazione di intenti sottoscritta dalle parti nel corso delle trattative precontrattuali, al di là delle “puntuazioni” formalmente indicate per iscritto, prive di valore contrattuale, dovesse essere interpretata sulla base del comportamento complessivamente tenuto dalle parti in relazione al “programma” concordato di conduzione delle trattative.

A tal proposito, nell’interpretazione della Suprema Corte, il giudice del merito aveva correttamente messo in secondo piano il riferimento al dato testuale dell’”impedimento di carattere tecnico”, rinvenibile nella scrittura, scrutinando piuttosto i comportamenti tenuti dalle parti prima della fase precontrattuale vera e propria, durante le trattative e successivamente alla loro rottura, ove era emerso che, nonostante il notaio non avesse ravvisato nel condono in corso alcun ostacolo per il passaggio di proprietà dell’immobile, il convenuto aveva poi venduto a terzi l’immobile nella stessa condizione di irregolarità posta a giustificazione del suo recesso, da ciò desumendo un comportamento non conforme a buona fede nei confronti dell’attrice che, in proposito, era stata compiutamente informata del carattere non pregiudizievole di tale impedimento.

Sulla base di quanto esposto, la Corte di Cassazione rigettava dunque il ricorso del venditore, confermando la condanna al risarcimento del danno impartita dal giudice di prime cure.

Cass., Sez. III, 22 giugno 2020, n. 12107 

Valentina Zamberlan – v.zamberlan@lascalaw.com

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