Costruzione di nuovi edifici: la relazione energetica non vincola l’appaltatore

Lavori in corso: i limiti da rispettare per espandere l’abitazione in un condominio

La possibile trasformazione della cosa comune (in ipotesi il sottotetto con creazione di terrazzo) comporta comunque il rispetto e la salvaguardia, attraverso appositi dovuti interventi, della funzione di adeguata protezione delle strutture sottostanti e, qualora ci sia l’accordo fra i partecipanti, è consentita solo nel rispetto dei limiti stabiliti dall’art. 1102 c.c.

Così la Corte di Cassazione ha confermato un ormai consolidato orientamento in tema di modifiche alla cosa comune.

Nel caso di specie, un condomino agiva in giudizio lamentando gli interventi edilizi effettuati da altro proprietario dello stabile, grazie ai quali quest’ultimo aveva provveduto a chiudere il volume contenente una scala condominiale, che consentiva l’accesso al terrazzo sovrastante, di proprietà del condominio. Parte attrice, pertanto, chiedeva al giudice la riduzione a ripristino delle opere, a suo dire illegittimamente realizzate.

Avverso tale prospettazione, si costituiva in giudizio il condomino che aveva effettuato i lavori negando gli abusi contestati a suo carico ed anzi sostenendo la legittimità del suo operato, in accordo con il dettato dell’art. 1102 c.c. in tema di utilizzo della cosa comune.

Il condomino convenuto in giudizio, infatti, sosteneva di essersi servito della cosa comune del tutto lecitamente; i lavori da lui effettuati comportavano effettivamente un uso più intenso della cosa comune, ma tale circostanza doveva essere considerata legittima in ragione dell’assenza di pregiudizio per la stabilità dell’edificio e in generale per gli altri condomini.

Il giudice di primo grado, non ravvisando gli elementi proposti dal convenuto, accertava l’illegittimità della sua costruzione, condannandolo. Tale conclusione, avallata anche in appello, veniva infine confermata anche dalla Suprema Corte sulla scorta di plurime motivazioni.

Il tema, di grande attualità, è stato infatti già posto all’attenzione della Corte di Cassazione e la giurisprudenza, confermata anche nel presente caso, detta limiti precisi nell’utilizzo della cosa comune.

Secondo quanto stabilito dall’art. 1102 c.c., infatti, ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Per determinare la legittimità di interventi realizzati sulle parti comuni, questi devono essere assistiti da determinati limiti:

  • salvaguardia, attraverso appositi dovuti interventi, della funzione di adeguata protezione e sicurezza delle strutture sottostanti;
  • mantenimento della destinazione;
  • divieto di impedimento della possibilità di uso da parte degli altri comunisti.

Concludendo, posto che spetta ai giudici di merito chiarire volta per volta se l’intervento rispetti i criteri sopraelencati o se si stia integrando un’illegittima e abusiva occupazione e trasformazione di una parte comune, nel caso di specie, è stato ritenuto che si fosse al cospetto più che di un uso intensivo della cosa comune, di una vera e propria illegittima ed abusiva occupazione di una porzione condominiale.

La Suprema Corte, pertanto, ha rigettato il ricorso e condannato il convenuto alla rimozione delle opere abusive.

Cass., Sez. II, 8 gennaio 2021, n. 97

Andrea Ferraguto – andrea.ferraguto@lascalaw.com

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