L'indennità di occupazione è percepita dal Custode giudiziario

L’art. 1623 c.c. e la reductio ad equitatem nell’affitto di azienda

  1. IL PROBLEMA DELL’ADEGUAMENTO DELLE PRESTAZIONI

Il mondo delle imprese comincia, ormai, a fare i conti seriamente con i danni derivanti dall’emergenza COVID19, dove per seriamente si deve intendere, a modesta opinione di chi scrive, non tanto o non solo la perdita di una derrata o di un certo numero di ordini (per quanto dolorosi e pesanti possano essere) durante il lockdown, ma il vero e proprio riposizionamento di ciascuna impresa, piccola o grande che sia, nel tessuto economico nei mesi ed anni a venire; e dicendo riposizionamento, si è già scremato l’elenco dalle imprese che non potranno, purtroppo, riprendere l’attività. In altri termini, dato il generale downshifting (parliamo di due o anche tre ‘marce’ scalate, metaforicamente parlando), le imprese che vogliono prima reggere l’urto della crisi e poi superarla devono, necessariamente, rivedere i costi, essendo, invece, il tema della produzione e del mercato di sbocco alieno dalle competenze del giurista.

Ma il primo, la revisione dei costi, può invece suscitare l’interesse di chi si occupa di diritto, specie con riferimento al classico ed affascinante tema del contratto ‘giusto’ o ‘equo’, in applicazione della buona fede contrattuale e della solidarietà costituzionale, oltre che ‘valido’.

Escludiamo, a questo punto, il settore, diverso ma regolato da logiche parzialmente coincidenti sul ‘prezzo giusto’, dei contratti a prestazione singola, immediata o differita che sia, per concentrarci sui contratti a prestazione continuata o, comunque, di durata, per i quali, nelle ultime settimane, si va delineando un vero e proprio filone giudiziario, che è quello dei canoni di locazione degli immobili e quello, contiguo, dei canoni di affitto di azienda.

Ed è su questi ultimi che vogliamo qui proporre qualche riflessione, ragionando quindi sulla revisione dei canoni di affitto di azienda partendo dagli strumenti in mano alle parti, affittante ed affittuario, e dall’applicazione delle Corti.

  1. LE NORME E I GIUDICI

Lo strumentario variamente utilizzato nella pratica ed approfondito nella teoria si muove essenzialmente su tre norme.

  1. a) L’art. 1467 c.c., la norma che richiama la presupposizione (o Geschäftsgrundlage di pandettistica memoria), la quale consente la risoluzione del contratto qualora la prestazione di una delle parti sia divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari ed imprevedibili. La norma, però, più che risolvere il problema, lo recide alla radice, lasciando solo alla disponibilità del convenuto per la risoluzione la possibilità di offrire la riconduzione ad equità del contratto, mettendo così l’impresa affittuaria di fronte al dilemma se risolvere il contratto oppure scommettere sull’offerta di modifica equa delle condizioni del medesimo da parte del convenuto.
  2. b) L’art. 1464 (in connessione con l’art. 1256) c.c., in ordine alla impossibilità sopravvenuta parziale, norma che sconta nuovamente la possibilità, per la parte non impossibilitata, di recedere dal contratto se non ha più interesse alla prestazione. Di nuovo, la reductio ad equitatem alla mercé di una delle parti. Ed in entrambi i casi si parlerebbe di regole dettate dalla ‘logica proprietaria’, per dirla con un grande maestro, perché è evidente che è il locatore o l’affittuario che si trova in posizione di svantaggio rispetto al proprietario dell’immobile o al titolare dell’azienda.
  3. c) Da ultimo si è avanzata la proposta, generale per tutti i contratti a prestazioni corrispettive, di una revisione delle prestazioni (quelle pecuniarie, in primis) ai sensi dell’art. 1349 c.c., cioè attraverso l’arbitraggio. Proposta sicuramente affascinante e socialmente pacificatrice, ma che deve superare lo scoglio della necessità del consenso delle parti per poter essere attivata: il primo periodo dell’art. 1349 lascia poco spazio ad altre interpretazioni.

Su tali rimedi codicistici, poi, si innesta l’art. 91 d.l. 18/2020 (conv. nella legge 27/2020), che ha prescritto l’obbligatoria considerazione dell’emergenza sanitaria ai fini della valutazione dell’inadempimento.

Ciò detto sullo strumentario generalmente considerato, c’è già una casistica che, in rapporto al tempo, è tutt’altro che irrilevante, pur limitandoci solo all’affitto di azienda o di ramo di azienda, e si tratta di casistica di tipo cautelare, dato che tali contratti sono normalmente corredati da garanzie cambiarie o fideiussorie. La prima esigenza dell’affittuario è quindi quella di bloccare l’escussione della fideiussione o la messa all’incasso delle cambiali. E la giurisprudenza, sul punto, si dimostra assai ricettiva, nel senso che pronunce negative, ad oggi, non se ne conoscono, mentre almeno tre Tribunali diversi (Venezia ord. 22.5, Rimini ord. 25.5 e Genova ord. 1°.6) hanno accolto la domanda di provvedimento cautelare inaudita altera parte, basandosi, fondamentalmente, su due delle norme sopra ricordate: l’art. 1464 c.c. e l’art. 91 d.l. 18/2020. Un solo caso (Trib. Roma 29.5.2020) ha revocato la cautela iniziale, in presenza comunque di un debito pregresso assai rilevante e prevalente rispetto a quello maturato da ultimo.

  1. LA NORMA SPECIALE DELL’ART. 1623 C.C.

Può, però, a questo punto ragionarsi sull’applicabilità di altra norma del codice civile che è l’art. 1623, il quale stabilisce ‘Se, in conseguenza di una disposizione di legge o di un provvedimento dell’autorità riguardanti la gestione produttiva, il rapporto contrattuale risulta notevolmente modificato in modo che le parti ne risentano rispettivamente una perdita e un vantaggio, può essere richiesto un aumento o una diminuzione del fitto ovvero, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto’, ferme le salvezze stabilite dalla stessa disposizione di legge o provvedimento dell’autorità.

Pare a chi scrive che questa costituisca, anzitutto, una norma speciale (ma non eccezionale, con conseguente inapplicabilità dell’art. 14 disp. prel.) rispetto all’art. 1467c.c., dettata dalla particolarità del bene-azienda. Sembra potersi affermare, infatti, che il legislatore, per l’evidente motivo che l’azienda è un’entità produttiva la quale deve primariamente garantirsi l’equilibrio economico-finanziario tra costi e ricavi, ha previsto un caso particolare di revisione contrattuale, attraverso un meccanismo coerente con la disciplina generale del contratto ed, in particolare, con gli artt. 1464 e 1467 c.c., ma che allo stesso tempo tenga conto solo parzialmente della casistica ampia, affidata a formule generali, di cui ai due articoli appena menzionati e soprattutto di un evidente sbilanciamento, nel nostro caso, verso l’affittante.

Ed invero, come ricordato, il primo dei due fa riferimento all’impossibilità parziale della prestazione di una parte (non qualificandola, cioè non riferendosi a provvedimenti dell’autorità o, per esempio, a fatti materiali) e stabilisce il diritto della controparte ad una corrispondente e proporzionale riduzione della propria. L’art. 1467, invece, consente alla parte la cui prestazione sia divenuta eccessivamente onerosa ‘…per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili’ la possibilità di chiedere la risoluzione, concedendo alla controparte la possibilità di offrire la riconduzione ad equità del rapporto.

Orbene, a leggere l’art. 1623 sull’affitto di azienda si direbbe che il legislatore si è ispirato alla necessità di conservare l’organismo aziendale, consentendo, anzitutto, all’affittuario di tenersi in equilibrio economico-finanziario chiedendo lui direttamente la reductio ad equitatem, quindi senza essere alla mercé né del recesso del locatore (art. 1464.2) né del rischio di chiedere la risoluzione e ‘attendere’ la proposta ex art. 1467.3.

Ma ciò evidentemente, applicando dei temperamenti che considerino la particolarità dell’azienda, cioè il fatto che costituisce lo strumento di esercizio di attività di impresa, rischiosa per definizione. In altri termini, specificando che la facoltà di chiedere la riduzione o, perché no, l’aumento del fitto (si pensi all’affittante di azienda farmaceutica) è concessa solo in caso di incidenza nella ‘gestione produttiva’ dell’azienda da parte di norme di legge o provvedimenti dell’autorità, il legislatore ha inteso lasciare a carico dell’affittuario di azienda (in quanto imprenditore) il rischio del peggioramento delle condizioni derivante da ‘altre cause’ (legate al mercato, a fatti naturali e materiali etc.), cioè ha lasciato allocato il rischio di impresa dov’è giusto che sia in un sistema di libero mercato, tutelando al contempo l’affittuario contro provvedimenti, obiettivamente imprevedibili, come quello di legge o quello dell’autorità.

Rimane, ovviamente, il delicato problema dell’evento straordinario ed imprevedibile non seguito da provvedimento di legge o dell’autorità. In tal caso, evidentemente, resterebbe l’applicabilità degli artt. 1464 e 1467 e probabilmente si andrebbe incontro a storture: ma, purtroppo, l’emergenza sanitaria degli ultimi mesi toglie ogni dubbio sul fatto che quelli intervenuti sono provvedimenti di legge o di governo che hanno inciso ed incideranno sull’operatività aziendale, così che il diritto alla revisione va, senza dubbio, riconosciuto.

In che termini? Evidentemente deve tenersi conto del lockdown completo, da un lato, nonché delle mutate condizioni economiche che ci attendono, dall’altro; in sostanza, il codice, nel caso in esame, affida al giudice il ruolo di arbitratore di cui parlavamo sopra.

Insomma, quando si parla di affitto di azienda (e quindi di imprese e posti di lavoro) il codice civile contiene una norma ed un meccanismo ben studiati, che possono essere senz’altro utili se usati con raziocinio e buona fede, a dare una mano all’economia in difficoltà.

Pierluigi Giammaria – p.giammaria@lascalaw.com

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