Contratti

L’acquirente di un immobile può esercitare l’azione di sfratto per la precedente finita locazione

Cass., Sez. III Civile, 16 aprile 2015, n. 7696 (leggi la sentenza)

La Cassazione civile con sentenza, Sez. III, 16/04/2015, n. 7696 ha ricordato, primariamente, come l’art. 1602 cod. civ., prevede la cessione ex lege del contratto di locazione all’acquirente del bene locato, in forza della quale ‐ ove la locazione sia opponibile al conduttore ai sensi dell’art. 1599 cod. civ. ‐l’acquirente subentra nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, senza necessità del consenso del conduttore, in deroga ai principi generali in tema di cessione del contratto di cui all’art. 1406 ss. cod. civ. (Cass. civ. Sez. 3, 9 giugno 2010 n. 13833), essendo richiesta solo la comunicazione della cessione al conduttore.

Tali principi sono applicabili anche dopo che il contratto sia stato risolto per disdetta o per altra causa, qualora il rapporto non abbia esaurito i suoi effetti (Cass. civ. Sez. 3, 24 luglio 2012 n. 12883).

Lo scioglimento del contratto, infatti, non necessariamente comporta l’esaurimento dei rapporti obbligatori fra le parti, ma nella maggior parte dei casi lascia in vita debiti e crediti di notevole rilievo come nel caso in cui l’occupazione del conduttore si protragga oltre la data della cessazione del rapporto: in questo caso, per esempio, rimangono in vita le obbligazioni del conduttore ‐ ed i corrispondenti crediti del locatore ‐ aventi ad oggetto la restituzione dell’immobile.

Ben può l’acquirente, pertanto, esercitare anche l’azione di sfratto per finita locazione, ai sensi dell’art. 657 cod.proc.civ., così come avrebbe potuto il cedente e locatore originario ed intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto medesimo (cfr. Cass. civ. Sez. 3, 16 giugno 1994 n. 5851; Idem, n. 12883/2012 cit.).

28 aprile 2015

Walter Pirracchio – w.pirracchio@lascalaw.com

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