La rivincita del promissario acquirente

La rivincita del promissario acquirente

Il promissario acquirente può rifiutarsi di stipulare il definitivo, qualora ci sia un timore concreto di evizione del bene oggetto del preliminare, in applicazione analogica di quanto previsto dall’art. 1481 c.c. in tema di compravendita ed indipendentemente dalla circostanza che il pericolo di evizione sia stato determinato da colpa del venditore.

Nel corso del 2005, la società X, in qualità di promittente venditrice, stipulava con A un contratto preliminare di vendita per il prezzo di 425.000 euro, relativo all’acquisto di un immobile facente parte di un complesso abitativo. Solo un anno dopo, un soggetto estraneo alla contrattazione trascriveva una domanda giudiziale di nullità o annullamento dell’acquisto della società, la quale, a sua volta, avrebbe dovuto vendere l’immobile al promissario acquirente. Allarmato da tale trascrizione, il promissario acquirente rifiutava la stipula dell’acquisto definitivo del bene, infine venduto a terzi dalla società.

Adito da A, il Tribunale di Verona, con sentenza non definitiva, dichiarava risolto il preliminare per inadempimento della società, condannando la medesima a restituire la caparra confirmatoria di 45.000 euro. A seguito del rigetto dell’impugnazione proposta dalla società, quest’ultima adiva la Corte di Cassazione, sostenendo che il promissario acquirente non è legittimato a non stipulare il definitivo quand’anche il pericolo di rivendica non sia attribuibile a colpa del promittente venditore, come nel caso di specie (nella ricostruzione dei fatti operata dalla ricorrente, la “trascrizione R.” era stata subita dalla società senza propria colpa).

Nell’analizzare la quaestio iuris sottesa al caso di specie, la Suprema Corte ha ricordato come, in tema di contratto di compravendita, l’art. 1481 c.c. disponga che “il compratore può sospendere il pagamento del prezzo, quando ha ragione di temere che la cosa o una parte di essa possa essere rivendicata da terzi, salvo che il venditore presti idonea garanzia. Il pagamento non può essere sospeso se il pericolo era noto al compratore al tempo della vendita”. Attraverso la norma in esame, l’ordinamento fornisce all’acquirente un efficace mezzo di autotutela nel caso in cui quest’ultimo tema che un terzo possa rivendicare (del tutto o in parte) il diritto di proprietà sul medesimo bene oggetto della compravendita, in forza di un valido diritto preesistente.

Successivamente, la Suprema Corte ha ricordato come la giurisprudenza prevalente preveda l’invocabilità della garanzia per evizione a prescindere dalla colpa del venditore, il quale ben potrebbe non essere a conoscenza di eventuali pretese di soggetti terzi sul bene oggetto della compravendita.

Tale interpretazione si sposa perfettamente con i recentissimi arresti giurisprudenziali in tema di natura della responsabilità del venditore per vizi e difetti del bene compravenduto, nei quali il Giudice di legittimità ha sottolineato come la fonte di tali obbligazioni di garanzia non sia individuabile nell’adempimento delle obbligazioni gravanti sul venditore per effetto della conclusione del contratto, bensì nell’inesatto prodursi dell’effetto traslativo della proprietà. Pertanto, l’eventuale colpa del venditore rileva esclusivamente sotto il profilo di possibili richieste di risarcimento del danno.

Pertanto, posta l’applicabilità per analogia dell’art. 1481 c.c. al contratto preliminare di compravendita, il quale, com’è noto, genera l’obbligo mediato per il venditore di provocare l’acquisto del bene da parte dell’acquirente, la Corte di Cassazione ha stabilito come il promissario acquirente possa rifiutarsi di concludere il definitivo ove vi sia pericolo di evizione del bene a lui promesso, indipendentemente dalla colpa del promittente venditore.

Onde evitare azioni pretestuose, il pericolo di evizione deve essere concreto ed attuale, non astratto o ipotetico come, di per sé, il pericolo di revocatoria derivante dal fallimento del dante causa del promittente venditore o il pericolo di riduzione scaturente dalla provenienza donativa del bene. L’irrilevanza dei pericoli solo teorici riflette il limite della buona fede, che il mezzo speciale di autotutela ex art. 1481 c.c., ripete dalla disciplina generale dell’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.
Tuttavia, la trascrizione di una domanda giudiziale contro il promittente venditore diretta a conseguire il trasferimento del bene promesso in vendita, come accaduto nel caso concreto sottoposto all’attenzione della Suprema Corte, determina in capo al promissario acquirente un pericolo concreto e attuale di evizione, sicché il rifiuto di quest’ultimo di addivenire al definitivo prima della cancellazione della trascrizione non può essere contrario a buona fede.
Nell’insistere sulla necessità della colpa del venditore quale elemento costitutivo della fattispecie di cui all’art. 1481 c.c. il ricorrente, ad avviso della Corte, non ha fatto altro che sovrapporre concettualmente la garanzia per evizione e la responsabilità per inadempimento del venditore, tanto da esigere anche per la prima l’estremo della colpevolezza, viceversa necessario unicamente per la seconda.

In conclusione, rigettando il ricorso proposto dal promittente venditore, è stato enucleato il seguente principio di diritto: “nel preliminare di compravendita, in applicazione analogica dell’art. 1481 c.c., il promissario acquirente può rifiutarsi di addivenire alla stipula del definitivo qualora sussista un pericolo concreto e attuale di evizione del bene promesso, anche se tale pericolo non sia stato determinato da colpa del promittente venditore”.

Cass., Sez. II Civ., 29 novembre 2019, n. 31314

Valentina Zamberlan – v.zamberlan@lascalaw.com

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