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La provvigione è dovuta anche in caso di mancato perfezionamento dell’affare

È sufficiente l’accettazione della proposta di acquisto di un bene immobile da parte del venditore per ottenere la provvigione dal compratore?

Così ha deciso la Quarta sezione Civile della Corte d’appello di Roma.

La controversia concerne la richiesta dell’agente immobiliare di condannare parte acquirente al pagamento delle spese di mediazione, a seguito della pervenuta accettazione della proposta irrevocabile di acquisto di un bene immobile, nonostante il mancato perfezionarsi della compravendita

In primo grado il Giudice aveva escluso che spettasse in capo al mediatore la provvigione pattuita, non essendosi concluso l’affare.

Tale decisione, non ritenuta condivisibile dalla società di mediazione, e pertanto impugnata, è stata riformata dalla Corte D’appello.

La censura è incentrata in particolare sul fatto che il Tribunale non avesse esaminato l’effettiva natura del rapporto intercorso tra le parti trascurando la nozione di mediazione atipica e di contratto preliminare di preliminare.

Quanto al primo profilo, viene infatti rilevato che in sede di formulazione della proposta, i compratori si erano obbligati, in caso di comunicazione dell’accettazione della proposta di acquisto, a riconoscere la provvigione, per il valore da essi stabilito. Secondo la Corte d’appello tale circostanza è dirimente e  rende errata la decisione del giudice di primo grado dal momento che le parti avevano previsto espressamente che il diritto al compenso nascesse per il mediatore nel momento in cui fosse stata comunicata l’accettazione della proposta, così individuando concordemente la conclusione dell’affare di cui all’art. 1755 c.c.

La stessa Suprema Corte, con sentenza n. 8374 del 2009, aveva già affermato che nel contratto di mediazione atipica (configurabile nelle ipotesi in cui il mediatore, volendo evitare l’alea intrinseca alla mediazione, si garantisce la provvigione con l’acquisizione di una proposta di acquisto conforme alle condizioni previste e predefinite nell’incarico di vendita, senza necessità di conclusione dell’affare) “la prestazione caratterizzante del mediatore è pur sempre quella di mettere in relazione due o più parti in vista della conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza, sicché non viene meno l’obbligo del mediatore di compiere l’attività demandatagli in modo esauriente e funzionale all’interesse della parte alla conclusione dell’affare…”.

Quanto al secondo profilo, sempre la Corte d’appello ha ribadito il principio per cui la stipulazione di un contratto denominato preliminare di preliminare, ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori, è valido ed efficace, e dunque non è nullo per difetto di causa. Ciò ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.

Sulla scorta delle motivazioni di cui sopra, è stata quindi affermata la debenza della provvigione pattuita, escludendo che le vicende successive che hanno condotto le parti al mancato perfezionamento della compravendita siano rilevanti rispetto alla provvigione richiesta dalla società di mediazione.

Corte d’app. Roma, Sez. IV, 23 gennaio 2020, n. 544

Andrea Ferraguto – andrea.ferraguto@lascalaw.com

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