La personalità giuridica del Condominio: luci e ombre

Il singolo condomino potrà agire quale autonomo soggetto giuridico a fianco (o sostituendosi) del Condominio, purché si tratti di diritti afferenti al regime della proprietà e ai diritti relativi a parti comuni del fabbricato che incidono sui diritti vantati dal singolo su di un bene comune.

Come noto, il Condominio è un ente di gestione, dotato di una capacità giuridica collettiva, legittimato a stipulare contratti ed esercitare diritti in nome proprio, il cui organo deliberante è costituito dall’assemblea condominiale e il cui rappresentante legale è l’amministratore nominato dai condomini.

Fatte le dovute premesse, con la sentenza n. 10934, la Corte di Cassazione a Sezioni Unite ha affrontato l’annosa questione relativa alla personalità giuridica del condominio in relazione al potere del singolo condomino di esercitare in giudizio i diritti vantati sulle cose comuni. Problematica che la Corte aveva già affrontato – sempre con una pronuncia a Sezioni Unite – nel 2014 (cfr. sent. n. 19663/2014 infra).

Secondo la Corte, in via generale, non può negarsi la legittimazione alternativa individuale al singolo condomino quando si sia in presenza di cause introdotte da un condominio o da un terzo che incidano sui diritti vantati dal singolo su di un bene comune.

Le Sezioni Unite nello specifico, accogliendo il ricorso incidentale depositato da una condomina che era rimasta contumace nei primi due gradi del giudizio, hanno ribadito innanzitutto l’ammissibilità dell’impugnazione, da parte del singolo condomino, della sentenza emessa nei confronti del condominio, non rilevando di fatto l’eventuale mancata impugnazione da parte dell’amministratore a nome del condominio, precisando che “se si riconoscesse al condominio la personalità giuridica, non potrà più essere il singolo condomino, ma appunto solo l’amministratore a nome del condomino, ad agire in via processuale per fare valere i diritti relativi alle parti comuni”.

L’assunto della Corte, già adottato in altri precedenti giurisprudenziali, era stato messo in discussione dalla sentenza n. 19663/2014 con cui i Giudici, nel riconoscere esclusivamente al Condominio – in persona dell’amministratore – il diritto a richiedere l’equa riparazione per eccessiva durata del processo, avevano messo in crisi il riconoscimento della personalità giuridica autonoma a favore del condominio.

Con la sentenza in commento, tuttavia, le Sezioni Unite non statuiscono in via definitiva sulla questione. Nonostante, infatti, le molte voci contrarie sia in dottrina che in giurisprudenza, ad oggi al Condominio non è riconosciuta piena ed effettiva personalità giuridica, ma solo nella forma “attenuata”: il singolo condomino potrà agire quale autonomo soggetto giuridico a fianco (o sostituendosi) del Condominio purché si tratti di diritti afferenti al regime della proprietà e ai diritti relativi a parti comuni del fabbricato che incidono sui diritti vantati dal singolo su di un bene comune.

Cass., Sez. Unite Civ., 18 aprile 2019, n. 10934

Margherita La Grotteria – m.lagrotteria@lascalaw.com

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