La nullità per violazione delle norme urbanistiche non coinvolge il contratto preliminare

La Cassazione conferma il principio consolidato nella giurisprudenza secondo cui la nullità per violazione delle norme urbanistiche ex art. 40 della legge 28 febbraio 1985 n. 47 si applica solo ai contratti aventi effetti traslativi e non anche ai contratti preliminari che hanno ad oggetto un immobile abusivo. La norma in questione, infatti, afferma che la nullità riguarda solo i contratti traslativi ed il contratto preliminare è un tipico contratto ad effetti obbligatori.

Oltre che per un motivo di carattere strettamente letterale, si consideri che, successivamente al contratto preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla norma stessa, ove si tratti di costruzioni anteriori al 1 settembre 1967, con la conseguenza che, in tali casi, il contratto definitivo di vendita non potrebbe essere sanzionato con la nullità.

Fermo restando tale principio, tutt’al più può sostenersi la nullità del preliminare di vendita avente ad oggetto un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico, qualora si tratti di un’irregolarità grave, come può essere l’assenza di permesso a costruire, “attesa, in ragione del combinato disposto, dagli art. 1246 e 1418 c.c., l’impossibilità giuridica dell’oggetto, tale da giustificare legittimamente il rifiuto del promittente acquirente alla conclusione dell’atto definitivo di compravendita”.

Cass., sez. VI, 29 aprile 2016, n. 8483 (leggi la sentenza)

Serena Cefolas.cefola@lascalaw.com

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