Contratti

La nullità sostanziale della vendita di immobili “abusivi”

Cass., sez. II Civile,  5 dicembre 2014, n. 25811 (leggi la sentenza)

Con la sentenza n. 25811 del 5 dicembre 2014, la seconda sezione civile della Corte di Cassazione è tornata ad affrontare il tema della nullità sostanziale della vendita di immobile abusivo e, discostandosi dal precedente orientamento, ha ribadito la più recente pronuncia, Cass. n. 23591/2013. In particolare, il Supremo Collegio ha affermato come “la non perfetta formulazione dell’art. 40, secondo comma, l. 25 febbraio 1985 n. 47, consente tuttavia di affermare che dalla stessa è desumibile il principio generale della nullità (di carattere sostanziale) degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica, cui si aggiunge una nullità di carattere formale per gli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli stessi.”

Nel caso di specie, la Corte di Cassazione era chiamata a pronunciarsi sulla vicenda di un uomo che chiedeva la nullità dell’acquisto di un immobile, in considerazione delle irregolarità edilizie non sanabili dell’edificio. Dunque, ritenuto fondato il ricorso, la sentenza della Corte d’Appello di Roma  veniva cassata con rinvio per nuovo esame ad altra sezione.

Il Supremo Collegio a sostegno della propria decisione ha, dapprima affermato l’erroneità del giudizio del magistrato competente per territorio, allorquando ha reputato assolti gli adempimenti richiesti ex art. 40 nel rogito di compravendita (estremi della licenza edilizia, allegazione della domanda di sanatoria, prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione, ecc.) ritenendo, così, non sussistenti gli estremi per dichiarare la nullità dell’atto.

Successivamente, ha pronunciato che qualora la sanatoria non fosse stata accordata ciò avrebbe comportato la sola demolizione delle parti abusive del manufatto.

Infine, ha sostenuto come “la sentenza impugnata sarebbe dovuta entrare nel merito della domanda di sanatoria, rilevando le inesattezze nella stessa contenute (come accertate dalla CTU), e stabilire che gli abusi realizzati avevano dato vita ad un’autonoma costruzione, assolutamente diversa da quella progettata con riferimento alla quale era stata rilasciata la licenza edilizia, comportando inevitabilmente il rigetto della sanatoria da parte del Comune e la permanenza degli abusi edilizi perpetrati sull’immobile sarebbero rimasti tali, e quindi non poteva assolutamente esserle riconosciuta la possibilità prevista dalla legge 47/1985 di legittimare e rendere commerciabile l’immobile derivato da quegli abusi”.

In conclusione, con la pronuncia in commento la Suprema Corte di Cassazione ha offerto l’opportunità di dar rilievo sia agli interessi privati che pubblicistici, favorendo formalmente la realtà giuridica, ma amalgamando – in egual modo ed in contemporanea – la sostanza alla forma.

10 luglio 2015

Claudia Modesto – c.modesto@lascalaw.com

Print Friendly

Condividi su

Potrebbe interessarti anche
Vado a stare da papà

Il tema, da sempre discusso, è tornato alla ribalta poiché il COA di Torino ha preso recentemente...

Contratti

Secondo un antico proverbio latino, se si vuole stabilire un accordo, è sempre bene metterlo nero s...

Contratti

La rivincita del promissario acquirente

Uno dei presupposti per richiedere la risoluzione di un contratto di locazione ad uso non abitativo,...

Contratti

X