Costruzione di nuovi edifici: la relazione energetica non vincola l’appaltatore

La costituzione del supercondominio è automatica ma non quella degli organi costituiti

Se la costituzione del condominio e del supercondominio, ai sensi dell’art 1117 c.c. e seguenti, può avvenire anche senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o di approvazioni assembleari, altrettanto non può affermarsi per i relativi organi i quali devono sempre essere formalmente costituiti. Ne risulta che in mancanza di costituzione degli organi del supercondominio agli amministratori di ciascun condominio è preclusa la capacità di agire e rappresentare il primo. E’ quanto affermato dalla Suprema Corte con ordinanza del 4 novembre.

Il caso in oggetto muove dall’opposizione ad un decreto ingiuntivo del Giudice di Pace di Trento emesso per il pagamento di spese condominiali per il mantenimento delle parti comuni. L’ingiunta proponeva opposizione contestando che lo scivolo di accesso al garage e cantina, posti al piano interrato, e le relative corsie di manovra che la sua proprietà unifamiliare aveva in comune con le distinte unità abitative ricomprese nel condomino fossero inidonee a giustificare la sua partecipazione al condominio e/o super condominio e, conseguentemente, alle spese.

Il procedimento di opposizione – basato sulla contestazione dell’insussistenza del condominio – si concludeva con il rigetto della domanda dell’attrice che procedeva ad appellare la decisione di fronte al Tribunale di Trento quale giudice d’Appello. L’appello veniva fondato sulla insussistenza di un condominio, sulla carenza di legittimazione ad agire della società amministratrice del condominio, e sull’illegittimità della delibera assembleare sulla cui base si era domandato il decreto ingiuntivo.

La corte d’appello, rilevato che nel caso di specie potevano ravvisarsi gli estremi del supercondominio, stante la presenza di parti comuni destinate ad uso comune e legate da funzionale pertinenza, riteneva tutte le eccezioni sollevate dall’appellante infondate, respingendo l’impugnazione.
Secondo la corte non rilevava in senso contrario la mancata costituzione formale di un supercondominio ed il ricorso ad un condominio unico che cura l’amministrazione sia delle parti comuni dei singoli edifici costituiti da più appartamenti, sia delle parti comuni tra tali edifici e le case unifamiliari come quella dell’appellante.

La decisione giungeva di fronte alla Corte di Cassazione la quale, assestandosi nel solco di precedente giurisprudenza, nell’ordinanza in commento ha ribadito che la comunione regolata dagli artt. 1117 e ss. c.c. “si costituisce senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o di approvazione assembleari, nel momento in cui l’unico proprietario di un edificio lo frazioni in più porzioni e la proprietà esclusiva venga trasferita ad una pluralità di soggetti”.

Il medesimo principio viene affermato anche per il supercondominio che, ad avviso della Corte, viene in essere se singoli edifici costituiti in altrettanti condomini abbiano in comune talune cose, impianti o servizi legati attraverso una relazione accessorio-principale con gli edifici medesimi, appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati.

La seconda Sezione Civile, tuttavia, rilevava che se la costituzione del condominio e del super condominio è automatica e non richiede particolari formalità, il medesimo automatismo non si applica ai suoi organi, che dovranno invece sempre essere regolarmente costituiti.
Poiché nel caso di specie non veniva contestata la mancanza di tali organi e le spese oggetto di ingiunzione non erano state deliberate dall’assemblea del supercondominio e richieste dal suo amministratore, la Corte riteneva che le censure della ricorrente meritavano accoglimento. La decisone di appello veniva dunque cassata e rimessa al Tribunale di Trento.

Cass., Sez. II Civ., 4 novembre 2019, ordinanza n. 28280

Emanuele Varenna – e.varenna@lascalaw.com

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