Contratto preliminare e fallimento del promittente venditore

Insinuazione al passivo e prescrizione dell’ipoteca nei confronti del terzo acquirente

La terza sezione della Suprema Corte di cassazione, con la sentenza in esame, ha sancito che la domanda di insinuazione al passivo del fallimento del debitore non interrompe la prescrizione dell’ipoteca verso il terzo acquirente prevista dall’art. 2880 c.c.

L’analisi di questa sentenza si concentra sull’interpretazione dell’art. 2880c.c., che rappresenta una deroga al generale principio dell’accessorietà dell’ipoteca al credito in quanto tale norma opera una vera e propria scissione tra il diritto di credito, che resta in capo al creditore nei confronti del debitore originario, e la garanzia reale, che il creditore ha diritto di azionare verso il terzo. Infatti, nel caso di trasferimento del bene ipotecato, il diritto del creditore di azionare la garanzia reale si estingue per prescrizione.

Per impedire l’estinzione dell’ipoteca occorre che il creditore eserciti un’azione o proponga una domanda giudiziale verso il terzo acquirente, al fine di attuare la garanzia o anche solo al fine di conservarla.

A tal proposito, per ciò che riguarda la domanda di ammissione al passivo da parte del creditore ipotecario, è sufficiente, affinché la garanzia giovi al creditore, che questi abbia chiesto ed ottenuto l’ammissione al passivo del proprio credito, senza che dalla data della domanda l’iscrizione abbia superato i vent’anni, poiché tale efficacia permane per tutto il resto della procedura concorsuale.

Ai sensi dell’art. 20 del Testo Unico delle leggi sul credito fondiario – dal quale emerge il principio dell’indifferenza del trasferimento dell’immobile ipotecato per mutuo fondiario – si giunge ad una conclusione differente. Tale norma riconosce al creditore fondiario la possibilità di compiere direttamente, nei confronti del debitore, sia la rinnovazione dell’iscrizione ipotecaria, sia gli atti interruttivi della prescrizione.

Nel caso discusso nella sentenza in esame, i Giudici di legittimità non hanno riconosciuto nessuna efficacia interruttiva all’ammissione al passivo del debitore originario, indifferentemente dall’operatività del predetto art. 20 nei confronti della società cessionaria dell’originario creditore fondiario già ammesso al passivo.

Pertanto, la Corte di Cassazione ha stabilito che, in mancanza di validi atti interruttivi e decorso il termine di prescrizione, la garanzia reale si estingue e, di conseguenza, viene meno il diritto del creditore ipotecario a procedere all’esecuzione forzata verso il terzo acquirente.

Cass., Sez. III, 7 luglio 2016, n.13940

Martina Speranzinim.speranzini@lascalaw.com

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