La rivincita del promissario acquirente

Inadempimento del locatore per mancanza di specifici titoli autorizzativi

Sul tema degli obblighi del locatore in relazione ad immobili destinati ad uso non abitativo, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 15377/16, si è occupata della questione relativa alla sussistenza dei presupposti per l’esercizio dell’azione di risoluzione per inadempimento del contratto di locazione per inidoneità del bene alla destinazione d’uso pattuita.

Operando un coordinamento di due diversi orientamenti della giurisprudenza di legittimità, la Corte ha statuito che  l’inadempimento del locatore può configurarsi solo quando l’inagibilità o l’inabitabilità del bene sia relativa a carenze intrinseche tali da impedire l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito.

Facendo applicazione di tale principio di diritto, il giudice ha l’obbligo di accertare se il rilascio dei titoli autorizzativi necessari per l’esercizio dell’attività commerciale sia del tutto impossibile, a causa di caratteristiche proprie del bene locato, per la sussistenza di vincolo urbanistici o storici, tali da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari al mutamento della destinazione d’uso.

Pertanto, solo quando la mancanza di tali titoli autorizzativi dipenda da carenze intrinseche, sì da non consentire in nessun caso l’esercizio dell’attività commerciale cui era convenzionalmente destinato l’immobile locato, “può configurarsi l’inadempimento del locatore, fatte salve le ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi o, di converso, sia conosciuta e consapevolmente accettata dal conduttore l’assoluta impossibilità di ottenerli”.

Cass., Sez. III, 26 luglio 2016, n. 15377 (leggi la sentenza)

Serena Cefolas.cefola@lascalaw.com

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