Diritto Processuale Civile

Immobili: IVA nelle cessioni e nelle locazioni

IVA nelle cessioni e nelle locazioni

Con la circolare n. 22/E del 28 giugno 2013, l’Agenzia delle Entrate riassume le ultime novità normative sulla disciplina IVA del settore immobiliare in tema di locazione e cessione di fabbricati, disciplina dei contratti in corso e esercizio dell’opzione per l’imponibilità.

Locazioni di fabbricati: La regola generale vigente per i fabbricati a uso abitativo è quella dell’esenzione dell’IVA. Fanno eccezione due tipologie: locazioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici e locazioni di fabbricati abitativi destinati agli alloggi sociali. In questi due casi il locatore può optare per l’imponibilità delle locazioni e l’aliquota IVA si attesterà al 10%. Le locazioni di fabbricati che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni sono soggette al regime naturale di esenzione, salva la possibilità per il locatore di optare per l’applicazione dell’imposta nel relativo contratto di locazione. In caso di opzione per l’assoggettamento ad IVA (in base al novellato art. 10, D.P.R. 633/1972), trattandosi di immobili strumentali, si applica l’aliquota nella misura ordinaria.

I contratti in corso di esecuzione negli immobili abitativi. La nuova disciplina interessa la parte di contratto per la quale non si è ancora verificato il fatto generatore dell’imposta, ex art. 6, D.P.R. n. 633/722, vale a dire i canoni di locazione non ancora pagati o non ancora fatturati. Questi continueranno ad essere esenti da IVA anche dopo l’entrata in vigore delle nuove disposizioni, salva la possibilità di optare per l’imponibilità ad IVA.
Per quanto riguarda le modalità di esercizio dell’opzione per l’applicazione dell’IVA ai contratti in corso di esecuzione, si ritiene che l’opzione – vincolante per tutta la durata residua del contratto – debba essere formalizzata mediante un atto integrativo del contratto di locazione (se non redatto per atto pubblico/scrittura privata autenticata, non deve essere obbligatoriamente essere portato a conoscenza dell’Amministrazione finanziaria, ferma restando la facoltà di procedere alla registrazione dello stesso, pagando l’imposta di registro di euro 67,00).

Immobili strumentali e contratti in corso. Anche per questa tipologia di fabbricati esiste la possibilità di modificare il regime IVA applicato ai canoni di locazione, ma limitatamente ai contratti assoggettati all’imposta per obbligo di legge (in base alla previgente disciplina) e cioè:
a) locazioni di immobili strumentali effettuate nei confronti di soggetti passivi d’imposta che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione dell’imposta in percentuale pari o inferiore al 25 per cento;
b) locazioni di fabbricati strumentali effettuate nei confronti di soggetti che non agiscono nell’esercizio di impresa, arti o professioni.
Per i contratti di locazione di immobili strumentali, il locatore che non intende modificare il regime di imponibilità per i canoni percepiti a partire dal 26 giugno 2012 (data di entrata in vigore del D.L. n. 83/2012), non deve effettuare alcuna integrazione o comunicazione. Se, però, non è interessato ad applicare l’IVA ai canoni percepiti dopo la sopra detta data, il soggetto può fruire del regime di esenzione per la durata residua del contratto, formalizzando la scelta con l’atto integrativo del contratto di locazione e la relativa registrazione volontaria, come previsto per i fabbricati abitativi.

Opzione: la scelta va esplicitata nel relativo atto. In base ai criteri previsti dall’art. 6, D.P.R. n. 633/1972, le cessioni di beni immobili si considerano effettuate all’atto della stipula del contratto ovvero, qualora prima della stipula sia stato pagato il corrispettivo o sia stata emessa la fattura, l’operazione si considera effettuata, limitatamente all’importo pagato o fatturato, alla data indicata.
Per quanto riguarda le modalità di esercizio dell’opzione per l’imponibilità, è necessario che detta scelta sia espressa “nel relativo atto”. Ne deriva che sono soggetti ad IVA i contratti di cessione stipulati a decorrere dal 26 giugno 2012 (ovvero dal 12 agosto 2012, nel caso di cessione di alloggi sociali) nei quali il cedente abbia espressamente optato per l’imponibilità.

(Tiziana Allievi – t.allievi@lascalaw.com)

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