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Immobili da costruire: quando l’acquirente può invocare la nullità di protezione

Quando il contratto ha per finalità il trasferimento della proprietà di un immobile ancora da costruire le cautele non sono mai troppe.

Per tale ragione l’art. 2 del d. lgs. 122/2005 recante le “disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire” prevede espressamente che, laddove il trasferimento della proprietà riguardi un immobile da costruire, il costruttore sia obbligato, a pena di nullità del contratto, che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a consegnare a quest’ultimo una fideiussione di importo corrispondente alle somme riscosse o che, in base al contratto, si debbano riscuotere, prima del trasferimento.

Ma cosa accade se il costruttore rilascia la fideiussione bel oltre la stipula del contratto? È invocabile la nullità di protezione del contratto, prevista dal citato art. 2 del d.lgs. 122/2005, da parte dell’acquirente?  O, al contrario, una domanda in tal senso costituisce abuso del diritto, soprattutto laddove la fideiussione, ancorché in ritardo, sia stata dal costruttore rilasciata?

Su tale questione si è pronunciata la Suprema Corte in una recentissima ordinanza.

Nel caso esaminato dalla Cassazione un’impresa di costruzioni aveva stipulato con un soggetto interessato all’acquisto di un immobile da costruire, un contratto preliminare di compravendita. A garanzia del contratto il promittente venditore aveva prestato una fideiussione per un importo pari a quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria. Poco prima della stipula del definitivo, il promissario acquirente aveva dapprima versato l’ulteriore importo di euro 90.000 e, successivamente, inviato al promittente venditore una comunicazione nella quale dichiarava che non intendeva procedere all’acquisto dell’immobile per il mancato rilascio, da parte dell’acquirente, della polizza fideiussoria per le somme ulteriormente ricevute.

Non avendo ricevuto indietro le somme corrisposte, il promissario acquirente aveva poi citato in giudizio l’impresa di costruzioni, chiedendo al Tribunale competente di dichiarare la nullità, la risoluzione e l’inefficacia del contratto preliminare di compravendita per violazione dell’art. 2 del d. lgs. 122/2005 e, per l’effetto, di condannare la convenuta alla restituzione delle somme corrisposte in virtù del contratto. La domanda, accolta in primo grado, veniva confermata in appello. Determinante, secondo i giudici di merito, la circostanza che l’impresa di costruzioni avesse rilasciato la seconda fideiussione, per somme ulteriormente ricevute, dopo la scadenza del termine previsto nel contratto e per una somma inferiore rispetto a quella complessivamente versata dal promissario acquirente.

L’infausto sviluppo della causa aveva spinto l’impresa a proporre ricorso in Cassazione sulla base di un precedente secondo il quale, laddove il mancato rilascio della fideiussione non vada a concretare un vero e proprio pregiudizio del promissario acquirente, la proposizione della domanda di nullità di protezione prevista dall’art. 2 del d l.gs. 122/2005 costituisce abuso del diritto.

Ebbene, secondo la Corte di Cassazione, è vero che la tutela del soggetto debole, nel cui interesse è prevista la nullità di protezione di cui all’art. 2 del d. lgs. 122/2005, deve coniugarsi con i principi di buona fede nell’esecuzione del contratto, al fine di evitare che lo strumento si presti a forme di abuso che consentano al promittente acquirente di sciogliersi dal vincolo contrattuale, con il pretesto del mancato rilascio della fideiussione. È altresì vero che, come di recente affermato dalle Sezioni Unite “ove venga istituita una nullità relativa, come tale intesa a proteggere, in via diretta e immediata, non un interesse generale ma anzitutto l’interesse particolare, l’interprete deve essere attento a circoscrivere l’ambito della tutela privilegiata nei limiti in cui viene davvero coinvolto l’interesse protetto dalla nullità, determinandosi altrimenti conseguenze distorte o anche opportunistiche”. Occorre tuttavia rilevare che, laddove l’immobile non sia stato ultimato e la polizza venga rilasciata con estremo ritardo e per un importo nettamente inferiore, non può affermarsi che l’invocata nullità integri una forma di abuso del diritto.

Per tale ragione la Cassazione ha rigettato il ricorso e confermato la sentenza impugnata.

Cass., Sez. II, Ord., 18 settembre 2020, n. 19510

Federica Vitucci – f.vitucci@lascalaw.com

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