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Immobili all’asta: regime agevolato al fotofinish

Tra le misure che nell’ultimo anno hanno contribuito ad aumentare l’interesse nei confronti degli acquisti immobiliari giudiziari, occorre evidenziare le agevolazioni fiscali concesse ai privati che acquistano la prima casa, non di lusso, e quelle a favore dei soggetti che svolgono attività d’impresa e che dichiarano l’intenzione di trasferire l’immobile entro cinque anni (due anni nella precedente formulazione della norma ndr).

L’agevolazione fiscale introdotta dall’articolo 16 del D.L. 18/2016 a favore delle imprese che acquistano immobili (sia abitativi che strumentali) nell’ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare (di cui al Libro III, Titolo II, Capo IV c.p.c.) ovvero di una procedura di vendita di cui all’articolo 107 del RD 267/1942 (legge fallimentare) consiste nella tassazione con applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro ciascuna (600 euro per ogni atto) in luogo dell’imposta proporzionale.

Per i soggetti che svolgono attività d’impresa l’agevolazione è condizionata alla sola dichiarazione dell’intenzione di rivenderli nel quinquiennio e non ha limiti di natura oggettiva.

La disciplina agevolata riguarda gli atti ed i provvedimenti recanti il trasferimento della proprietà o di diritti reali su beni immobili (uso, usufrutto, abitazione, superficie, enfiteusi, servitù) e trova applicazione fino al prossimo 30 giugno 2017 come prorogato dalla legge di Bilancio 2017, rispetto al termine originario 31/12/2016.

Tuttavia, laddove l’acquirente dell’immobile non provveda al “ri-trasferimento” dello stesso nel termine quinquennale, le imposte di registro, ipotecaria e catastale tornano ad essere dovute nella misura “ordinaria” ed è dovuta una sanzione del 30%, oltre agli interessi di mora. Dalla scadenza del quinquennio decorre il termine per il recupero delle imposte ordinarie da parte dell’Amministrazione finanziaria.

Per evitare tale conseguenza, la circolare dell’Agenzia dell’Entrate 27/E/2016 ha precisato che: “analogamente a quanto previsto in materia di “prima casa”… qualora il contribuente si trovi nella condizione di non poter o voler rispettare l’impegno assunto, può, in pendenza del termine previsto per procedere all’alienazione, rivolgere apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, secondo le procedure previste dalle risoluzioni 102/E e 115/E del 2012, al fine di ottenere la riliquidazione dell’imposta in misura ordinaria e dei relativi interessi”. Diversamente, qualora si realizzi la decadenza dall’agevolazione: “l’interessato che intende avvalersi dell’istituto del ravvedimento operoso, presenta apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, presso il quale è stato registrato l’atto, con la quale dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione. Al riguardo, si precisa che i diversi termini a cui l’articolo 13 del D. Lgs. n. 472 del 1997 ricollega differenti riduzioni delle sanzioni, decorrono dal giorno in cui si è verificata la decadenza dall’agevolazione”.

La medesima agevolazione (imposte di registro, ipo-catastali in misura “fissa”) è applicabile anche ai soggetti che “non svolgono attività d’impresa” purché in capo all’acquirente dell’immobile all’asta ricorrano le condizioni previste per l’acquisto della “prima casa” dall’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986(Nota II-bis).

Tenuto conto della nuova formulazione della norma, appare opportuno ricordare che restano ferme le ordinarie disposizioni previste in caso di dichiarazione mendace nell’atto di acquisto ovvero di rivendita nel quinquennio dalla data dell’atto previste per la decadenza dall’agevolazione “prima casa”.

Anche per tale fattispecie, la legge di Bilancio 2017 ha esteso al 30/06/2017 il periodo entro cui è possibile beneficiare dell’imposizione indiretta agevolata, mentre non opera la condizione del “ri-trasferimento” entro il quinquennio in quanto concernente le sole vendite a favore di imprese.

Si evidenzia che i presupposti per fruire della predetta agevolazione devono sussistere al momento dell’emissione dei decreti di trasferimento; pertanto, in assenza di proroga del termine, l’effetto benefico dell’agevolazione troverà potrebbe non trovare più applicazione a causa della probabile emissione dell’atto di trasferimento in un momento successivo alla scadenza dell’agevolazione prevista.

Infatti, le aste che si andranno a tenere nelle prossime settimane contengono nelle ordinanze di vendita termini per il pagamento del saldo prezzo di 90/120 giorni ai quali occorre aggiungere il tempo necessario al Giudice per la sottoscrizione del decreto.

Riteniamo, pertanto, che già dalle prossime aggiudicazioni l’agevolazione richiesta in sede di asta potrebbe non trovare applicazione a causa delle tempistiche necessarie alla predisposizione dell’atto di trasferimento immobiliare.

In conclusione, il limite temporale indicato la legge di Bilancio 2017 (entro il 30.06.2017 ndr), potrebbe comportare la riduzione dei soggetti interessati alla partecipazione alle vendite giudiziarie ed appare, dunque, auspicabile che il legislatore preveda al più presto una proroga sostanziale della norma ovvero una sua formulazione definitiva.

Tiziana Allievi – t.allievi@lascalaw.com

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