Diritto dell'Esecuzione Forzata

Immobile pignorato: a chi spetta il pagamento delle spese condominiali?

Giudice di Pace di Palermo, 26 giugno 2015

Il caso in esame riguarda un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo ex art. 645 c.p.c. promosso da un condomino che non aveva versato –dall’anno 2007 e sino all’anno 2014- quanto dovuto al Condominio a titolo di oneri condominiali.

L’opposizione si fondava su due presupposti:

  • la carenza di legittimazione passiva del condomino ingiunto, poiché il bene immobile era oggetto di pignoramento e, quindi, sottratto alla disponibilità di quest’ultimo;
  • la prescrizione ex art. 2948, n. 4, c.c., degli importi dovuti per gli anni dal 2007 al 2008, poiché il Condominio aveva proposto ricorso per decreto ingiuntivo solo nell’anno 2014.

Il Condominio, costituitosi in giudizio, insisteva sulla legittimazione passiva in capo all’opponente in quanto proprietario dell’immobile, seppur pignorato e riguardo all’eccepita prescrizione degli importi dovuti dal 2007 al 2008, ne evidenziava l’inconferenza.

Infatti, non solo il pagamento di queste spese era stato sollecitato con note raccomandate del 1.01.2009 e 2.03.2009, ma i relativi importi erano stati inseriti nel rendiconto consuntivo del 2009, approvato poi dall’assemblea condominiale in data 30.05.2011. Tali atti, esponeva il Condominio,  si qualificavano come interruttivi della prescrizione quinquennale.

Il Giudice di Pace di Palermo, chiamato a decidere sulla vertenza, confermava il decreto ingiuntivo e rigettava l’opposizione del condomino moroso in quanto giuridicamente infondata per le motivazioni di seguito esposte.

In particolare, sul difetto di legittimazione, il Giudice di Pace ha chiarito che “le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, poiché nascenti come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni” e che “col pignoramento immobiliare l’intimato –nel caso che ci occupa il condomino moroso– ha unicamente l’obbligo di non sottrarre il bene alla garanzia del credito per il quale si procede, ma continua a mantenere la piena disponibilità e la proprietà della casa pignorata”, che solo col decreto di trasferimento di proprietà si perde.

Tale circostanza, continua il Giudice di Pace, emerge indirettamente anche dal disposto normativo dell’art. 63, 2° co.. Disp. Att. c.c., il quale stabilisce che “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente”, ben potendo intendersi come subentrante oltre che il nuovo acquirente, anche l’aggiudicatario dell’immobile a seguito di procedura esecutiva o concorsuale.

Da ultimo, quanto al secondo motivo di doglianza relativo alla presunta prescrizione degli importi dovuti per gli anni dal 2007 al 2008, il Giudice di Pace di Palermo rileva come il sistema codicistico non ammette una diversa forma di invalidazione delle delibere assembleari approvate dal Condominio, oltre a quella della impugnazione della delibera assembleare nelle forme e nei modi di cui all’art. 1137 c.c.

Concludendo, quindi, il Giudice di Pace riprende un orientamento consolidato della Suprema Corte, che così recita: “il condomino opponente a decreto ingiuntivo non può contestare il titolo dell’avversa pretesa, stante che, in mancanza di impugnazione, l’efficacia della deliberazione diviene incontestabile”.

2 ottobre 2015 

Valentina Giffoni – v.giffoni@lascalaw.com

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