Responsabilità Civile

Immobile non abitabile: obbligo di informazione a carico del notaio rogante

Cass., 21 giugno 2012, Sez. III, n. 10296

Massima: “Il notaio è obbligato ad assicurare al cliente tutte le informazioni sulla piena idoneità dell’atto a produrre gli effetti contemplati non resta eliso dall’esistenza di una situazione contraria ad essa, perché ipoteticamente essa sarebbe percepibile dal cliente secondo una media diligenza.” (leggi la sentenza per esteso)

Il principio della buona fede di cui all’art. 1176 c.c. prevede che nell’adempimento delle obbligazioni inerenti l’esercizio di un’attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata.

Pertanto da ciò deriva che il Notaio, nella sua qualità di professionista, è tenuto ad avvisare il cliente che l’atto che gli si chiede di rogare non potrà assicurare taluno degli effetti che, secondo la volontà delle parti, il negozio dovrebbe produrre.

Il Notaio deve acquisire la certezza che la percezione di quella situazione che, nel caso di specie è la non abitabilità dell’immobile (cfr. Cass. Civ. 10296/12) vi sia da parte del cliente. Se non ha tale certezza i doveri inerenti l’obbligo relativo alla sua prestazione d’opera gli impongono di informare il cliente.

Solo se il cliente insiste per la conclusione del negozio, nonostante l’informativa, il notaio potrà rogare l’atto facendosi esentare da responsabilità.

E’ da tali considerazioni che ha preso spunto la Cassazione nel pronunciare la sentenza n. 10296/2012 in cui ha accolto il ricorso del cliente di un notaio che aveva omesso di informarlo circa la non abitabilità dell’immobile acquistato.

Pertanto il Notaio non è esente da responsabilità se la mancanza di quella caratteristica, che le parti hanno contemplato e che la mediazione dell’attività del professionista deve trasfondere nell’atto, debba essere conosciuta o conoscibile da parte dello stesso secondo la diligenza impostagli dalla prestazione che è chiamato a rendere, specie se si tratti di una prestazione che non ha la necessità di risolvere “problemi tecnici di speciale difficoltà” di cui all’art. 2236 c.c., come la semplice rilevazione della non abitabilità dell’immobile.

(Federica Martini – f.martini@lascalaw.com)

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