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Il recesso nel contratto preliminare

Negata la legittimità del recesso esercitato dal contraente inadempiente, purché tale inadempimento sia tale da alterare sensibilmente l’equilibrio contrattuale, non rilevando il semplice ritardo nell’esecuzione della prestazione.

Nel caso esaminato dalla Corte di Cassazione, due privati acquirenti avevano convenuto dinanzi al Tribunale di Bergamo una società immobiliare, esponendo che era stato stipulato tra le parti il contratto preliminare di compravendita di un appezzamento di terreno, destinato ad edificazione di civili abitazioni, con l’espressa pattuizione che detto immobile era compreso in un piano di lottizzazione già approvato dall’amministrazione comunale locale. Dopo il versamento di una cospicua caparra confirmatoria, i promissari acquirenti avevano sottoposto i progetti edilizi elaborati all’approvazione dell’ufficio comunale, apprendendo solo in quel frangente che il terreno oggetto del preliminare di vendita non possedeva la capacità edificatoria promessa. A quel punto, i promissari acquirenti adivano il Tribunale bergamasco al fine di veder dichiarato l’inadempimento contrattuale in capo alla società immobiliare, la legittimità del recesso comunicato alla controparte ai sensi dell’art. 1385 co. 2 c.c. e la condanna della controparte alla restituzione del doppio della caparra versata. Il giudice di primo grado accoglieva le domande attoree, dichiarando le parti sciolte dal contratto preliminare e condannando la società convenuta al pagamento delle somme richieste.La società soccombente si rivolgeva quindi alla Corte d’appello di Bergamo, lamentando l’illegittimità del diritto di recesso esercitato dagli acquirenti: questi avevano infatti omesso di versare un acconto sul prezzo prima di venire a conoscenza della sfavorevole modificazione dei parametri di edificabilità, concretando, a loro volta, un grave inadempimento contrattuale.

Sulla base della ricostruzione dei fatti operata dalla società appellante, ai promissari acquirenti, parimenti inadempienti, era preclusa la possibilità di esercitare la facoltà di recesso, il cui utilizzo è riservato alla sola parte diligente del rapporto contrattuale. Il giudice dell’impugnazione accoglieva le doglianze attoree in punto di legittimità del diritto di recesso, statuendo che la scelta di non versare l’acconto, precedente la scoperta della carenza di edificabilità del terreno, rimaneva priva di giustificazione causale.

Per quanto riguardava invece la domanda di risoluzione del contratto, la Corte d’appello evidenziava che, in caso di inadempienze reciproche, si sarebbe dovuto procedere al giudizio di comparazione in merito al comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse, tenuto conto dei rispettivi interessi e dell’oggettiva entità degli inadempimenti, si fosse resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti.

Ciò premesso, la Corte riteneva che dovesse ritenersi prevalente la rilevanza dell’inadempimento della società promittente venditrice, riguardo alla garanzia espressa in forma specifica concernente l’aspetto significativo del sinallagma contrattuale. I promissari acquirenti impugnavano quindi la sentenza d’appello, al fine di veder dichiarata la legittimità del diritto di recesso esercitato.

L’adita Corte di Cassazione individuava il punto controverso della questione nell’esistenza della possibilità per il promittente acquirente che abbia omesso di versare un acconto previsto nel contratto preliminare in vista della stipula del definitivo, di esercitare legittimamente il diritto di recesso in presenza dell’inadempimento del promittente venditore circa le qualità promesse del bene.

In primo luogo, la Suprema Corte ha evidenziato come il termine individuato dalle parti per il pagamento dell’acconto non potesse certamente dirsi essenziale e, come tale, inderogabile.

Inoltre, la Corte ha affermato la sostanziale irrilevanza della condizione soggettiva degli acquirenti al momento del mancato versamento dell’acconto, dovendosi valutare l’inadempimento esclusivamente sulla base di una valutazione complessiva del rapporto contrattuale e del comportamento delle parti.

La disciplina dettata dall’art. 1385 co. 2 c.c. in tema di recesso per inadempimento consente infatti il recesso quando l’inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all’interesse dell’altro contraente. Pertanto, nell’indagine sull’inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se, ed a chi, spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono gli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con la propria condotta, l’interesse dell’altro al mantenimento del negozio.

In altre parole, il contraente che vuole esercitare il diritto di recesso ex art. 1385 c.c. non deve essere a sua volta inadempiente. Tuttavia, l’indagine circa il suo inadempimento deve avvenire tenendo conto del valore della parte dell’obbligazione non adempiuta rispetto al tutto, sulla base di un criterio di proporzionalità e, dunque, occorre verificare, a seguito di una valutazione complessiva e globale del comportamento delle parti se, per effetto dell’inadempimento del recedente, si sia verificata ai danni della controparte una sensibile alterazione dell’equilibrio contrattuale o se, invece, tale alterazione non dipenda dall’inadempimento della controparte

Nel caso in esame, le parti avevano pattuito un termine per il versamento di un acconto sul prezzo di vendita e, tuttavia, allo scadere del termine, pur in mancanza del pagamento dell’acconto da parte del promittente acquirente, il promittente venditore non aveva manifestato alcuna volontà di recedere dal contratto né aveva diffidato ad adempiere la controparte, e il ritardo rispetto al termine previsto per l’acconto, se pure poteva essere apprezzato come inadempimento parziale, non precludeva l’esercizio del diritto di recesso in presenza del successivo e accertato inadempimento della controparte rispetto alla potestà edificatoria del terreno promesso in vendita.

Pertanto, sulla base di tale fondamentale principio di diritto, la Corte accoglieva il ricorso dei promissari acquirenti recedenti, rinviando la causa per una nuova decisione alla Corte d’appello di Brescia.

Cass., Sez. II Civ., 16 maggio 2019, ordinanza n. 13241

Valentina Zamberlan – v.zamberlan@lascalaw.com

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