Responsabilità Civile

Il notaio rogante è responsabile se non avvisa l’acquirente dei rischi derivanti dall’iscrizione d’ipoteca su un immobile

Con la sentenza di merito n. 969/13 resa il 19 febbraio scorso la Corte d’Appello di Roma – Terza Sezione Civile, premettendo che tra i doveri del notaio rogante è certamente da includere tutta l’attività di consulenza prodromica alla stipula del contratto di compravendita di un immobile – quand’anche gravato da ipoteca già iscritta dall’alienante -, sulla scia tracciata dalla sentenza n. 20991/12 del 27 novembre 2012 della Terza Sezione della Cassazione, ha esplicitato come costui sia assolutamente obbligato a paventare al cliente tutti i pericoli connessi alla previa esistenza del gravame, eventualmente tentando di dissuaderlo dall’acquisto manifestando apertamente il proprio dissenso qualora emergano rischi per l’acquirente; in difetto, ovvero in mancanza di specifica attestazione di esonero da qualsivoglia responsabilità, sarà considerato imputabile alla luce delle previsioni contenute nell’art. 1176, comma 2, c.c. sulla diligenza professionale qualificata.

Il Collegio, nel caso specifico, ha ritenuto di respingere il ricorso proposto dal professionista condannato in primo grado a risarcire un cliente per quanto di seguito descritto: nel rogito volto al consolidamento dell’acquisto, stante la circostanza che il debito precedente non era stato completamente estinto da parte dell’alienante, veniva inserito il riferimento alla presenza di un’ipoteca definita “di valore puramente cartolare”. L’acquirente, in seguito, veniva assoggettato ad esecuzione immobiliare proprio sulla base di quella garanzia, cosicché si vedeva costretto a tentare la via della risoluzione transattiva della controversia giudiziaria, con conseguente esborso di ulteriori somme per poter ottenere la rinuncia all’azione da parte del procedente.

Quindi, se da un lato il notaio ha basato la propria difesa asserendo come il compratore fosse ben al corrente dei rischi connessi all’acquisto, dall’altro i giudici romani hanno sottolineato che, in assenza di una ricevuta comprovante l’effettiva estinzione del debito, non avrebbe dovuto consentire alle parti di giungere alla sottoscrizione del contratto, stante l’assenza di qualsivoglia garanzia per il compratore; lo scopo cui mira chi acquista un immobile, evidentemente, non è solo quello di sottoscrivere un atto che sia qualificabile come formalmente valido ed efficace da un punto di vista meramente tecnico, ma soprattutto di ottenere la proprietà di un bene libero da qualsivoglia vincolo pregiudizievole, come quello connesso all’esistenza di una garanzia che assista debiti di altri.

(Giuliana Bano – g.bano@lascalaw.com)

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