Responsabilità Civile

Il notaio non può ritenersi responsabile dei danni derivanti dal ritardo nella trascrizione di un contratto di compravendita

Cass., 21 giugno 2012, Sez. III, n. 10297

Massima: “L’art. 2671 c.c. impone al notaio l’obbligo di procedere alla trascrizione sia come dovere costituente contenuto della prestazione d’opera verso le parti, sia come dovere nell’interesse generale di tutela dei terzi, sia come dovere ai fini dell’interesse del fisco. Qualora le parti, pur avvertite dal notaio dell’obbligo di trascrivere l’atto, abbiano escluso la trascrizione o disposto che essa avvenga in ritardo, tanto nel caso di previsione della esenzione del notaio da responsabilità, quanto in mancanza di tale espressa esenzione, deve escludersi che al notaio possa addebitarsi una responsabilità per il danno subito dalle parti in conseguenza della mancata o tardiva trascrizione, atteso che il comportamento del notaio è stato da loro consentito ed anzi, sul piano del contratto di prestazione d’opera, imposto. Identica conseguenza si verifica se l’esclusione o il ritardo siano stati previsti in un accordo separato con lo stesso notaio, senza alcuna menzione nell’atto da lui rogato.” (leggi la sentenza per esteso)

Così si è recentemente pronunciata la Corte di Cassazione con la sentenza n. 10297/2012 che ha respinto il ricorso presentato dall’acquirente di un immobile, nei confronti del notaio rogante e della sua assicurazione professionale.

In breve si espone il fatto. L’acquirente acquistava un immobile che, dato il suo pregio storico- ambientale, veniva sottoposto a prelazione a favore del Ministero dei Beni Culturali da esercitarsi nel termine di due mesi.

Pertanto l’efficacia del contratto di compravendita veniva sospensivamente condizionata al decorrere del termine utile per l’esercizio del diritto suindicato. Le parti sottoponevano alla medesima condizione la trascrizione dell’atto suddetto.

Decorsi i due mesi utili per l’esercizio della prelazione, le parti trascrivevano il contratto rendendolo pienamente efficace, nonché opponibile ai terzi.

Nell’arco del periodo sottoposto a condizione, sopravvenivano sull’immobile oggetto di compravendita,  un’iscrizione ipotecaria e la trascrizione di un sequestro conservativo, su iniziativa dei creditori del venditore, causando un notevole pregiudizio all’acquirente.

Stante la certezza del pregiudizio, si pone la questione di chi possa essere considerato responsabile della causazione di tale danno. La sentenza ivi menzionata ha escluso l’eventuale responsabilità del notaio rogante nei confronti dell’acquirente pregiudicato, qualora sussistano determinati elementi idonei a configurare il rispetto da parte del professionista dell’obbligo di garanzia, discendente non solo da un rapporto di natura contrattuale, ma ancora di più dal c.d. contatto sociale.

L’atto in questione è un contratto di compravendita di un immobile, dunque rientrante tra quelli che ai sensi dell’art. 2643 c.c. devono essere per legge resi pubblici per mezzo della trascrizione.

Tale norma imperativa non può essere derogata né dal notaio né dalle parti.

D’altro canto il legislatore non è stato chiaro sulla determinazione del tempo nel quale debba essere effettuata questa trascrizione, indicando il parametro generale del più breve tempo possibile, per addivenire a tale obbligo. Nonostante ciò, è certo che ai sensi dell’art. 2671 c.c. qualora da tal ritardo derivi un danno il soggetto da cui è dipeso lo stesso è tenuto al risarcimento.

Sicuramente la trascrizione per i pubblici ufficiali rappresenta un obbligo di natura tributaria alla cui inosservanza conseguono applicazioni di pene pecuniarie, ma ancor di più ricopre un ruolo pregnante di carattere privatistico verso la parte interessata, la quale potrebbe, in caso di inadempimento, richiedere un risarcimento del danno.

Nel caso in esame la Cassazione ha escluso la fondatezza della domanda risarcitoria promossa nei confronti del notaio rogante non ritenendo il suo comportamento, né un inadempimento, né un fatto ingiusto ex art. 2043 c.c. e pertanto in alcun modo idoneo e determinante la causazione di un pregiudizio.

Non aver rispettato la disposizione prevista dalla normativa civilistica sulla pubblicità è senza dubbio illegittimo. Infatti si preme sottolineare che la Cassazione ha comunque riconosciuto un comportamento “proibito” nell’attività svolta dal professionista, in quanto derogante una norma di diritto pubblico, ma ugualmente non integrante gli estremi utili ai fini risarcitori.

A tale conclusione si è giunti, in quanto il Notaio ha posticipato la trascrizione su specifica richiesta delle parti, rispettando la volontà delle stesse, pertanto non ha lui stesso per sua volontà o per sua negligenza, ritardato tale attività.

Ulteriore elemento idoneo a scongiurare la configurazione di una responsabilità in capo al professionista è l’aver correttamente rispettato i suoi obblighi di informazione e garanzia imposti dall’ordinamento nei confronti dei soggetti a lui “ affidati”, dunque grava sul professionista l’onere di dimostrare di aver correttamente indicato le conseguenze di tale ritardo.

Da qui l’aver avvertito dei rischi e dei danni eventualmente derivanti da una trascrizione ritardata nel tempo e l’aver ritardato la stessa su richiesta espressa delle parti stipulanti, esonera il Notaio dalla responsabilità per il risarcimento del danno nei confronti dell’acquirente.

(Valentina Rigatti – v.rigatti@lascalaw.com)

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