Contratti

Il locatore che intima lo sfratto per morosità non si “rimangia” il rilascio esecutivo dell’immobile

Cass., 10 dicembre 2012, Sez. III, n. 22374

Massima: “La rinnovazione tacita ex art.1597 Cc se postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, una volta che il locatore abbia ottenuta una pronuncia di risoluzione del contratto di locazione e abbia intimato, per la permanenza del conduttore ed il mancato pagamento dei canoni, azione di rilascio dell’immobile per sfratto con morosità ciò non basta per provare la rinnovazione tacita anche quando, come nella specie, sia stata promossa nelle more dell’ appello, proposto dal conduttore dell’ immobile da parte del locatore azione esecutiva di rilascio. Infatti, occorre a tal fine che tutti questi elementi di fatto siano qualificati da altri elementi idonei a far desumere in modo univoco la sopravvenienza di un accordo tra le parti e, in particolare, che il locatore abbia inteso esternare positivamente, sia pure in modo solo tacito, la propria volontà, contraria a quella precedentemente manifestata, di rinunciare agli effetti prodotti dalla precedente intimazione, accolta con pronuncia provvisoriamente esecutiva e di concludere, quindi, una novazione oggettiva della locazione.” (leggi la sentenza per esteso)

Questa è la decisione pronunciata dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 22374/2012, con la quale è stato ritenuto infondato il ricorso proposto da un inquilino nei confronti del proprio  locatore.

In particolare, i fatti di causa narrano che, nel 2005 Tribunale di Cassino aveva dichiarato cessato il contratto di locazione e condannato l’affittuario al rilascio dell’immobile. Veniva pertanto notificata la sentenza con il pedissequo precetto e, successivamente, l’ufficiale giudiziario notificava anche l’avviso ex art. 608 c.p.c., con il quale comunicava che avrebbe messo in esecuzione il titolo esecutivo.

Prima della notifica dell’atto di precetto, a causa del mancato pagamento di alcuni canoni di locazione, la proprietaria di casa conveniva in giudizio il conduttore, onde convalidare lo sfratto per morosità e conseguente ordine di rilascio dell’immobile.

Quest’ultimo proponeva, di contro, opposizione all’esecuzione, che nel 2009 il Tribunale di Cassino respingeva.

Il conduttore decideva quindi di presentare ricorso per Cassazione affermando che, con l’azione di sfratto per morosità, promossa dopo la sentenza di rilascio per finita locazione, il locatore aveva ormai tacitamente rinnovato il contratto di locazione dichiarato risolto.

La Corte di Cassazione, invece, ritenendo il ricorso infondato perché basato su una errata linea di difesa, ha sancito che “ la rinnovazione tacita ex art. 1597 c.c. se postula la continuazione della detenzione della cosa  da parte del conduttore  e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, una volta che il locatore abbia ottenuta una pronuncia di risoluzione  del contratto di locazione e abbia intimato, per la permanenza del conduttore ed il mancato pagamento dei canoni, azione di rilascio dell’immobile per sfratto con morosità ciò non basta per provare la rinnovazione tacita anche quando, come nella specie, sia stata promossa nelle more dell’appello, proposto dal conduttore dell’immobile, da parte del locatore azione di rilascio. Infatti, occorre a tal fine che, tutti questi elementi difatti siano qualificati da altri elementi idonei a far desumere in modo univoco la sopravvenienza di un accordo tra le parti, in particolare, che il locatore abbia inteso esternare positivamente, sia pure in modo solo tacito, la prorpia volontà, contraria a quella precedentemente manifestata, di rinunciare agli effetti prodotti dalla precedente intimazione, accolta con pronuncia provvisoriamente esecutiva e di concludere, quindi, una novazione oggettiva della locazione.

(Tiziana Francolino – t.francolino@lascalaw.com)

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