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Il decreto mutui ha ottenuto l’ok: ecco le novita’

Mercoledì 20 Aprile 2016 c’è stato il via libera definitivo del Consiglio dei Ministri, dopo i pareri espressi dalle commissioni parlamentari, al “decreto mutui”, il decreto legislativo che attua la direttiva europea sul credito ipotecario 2014/17/UE (Mortgage Credit Directive – MCD) in tema di “contratti di credito ai consumatori relativi a bene immobili residenziali”.

Emergono importanti novità volte principalmente a garantire un elevato livello di protezione dei consumatori che sottoscrivono tali contratti tra le quali spicca, tra l’altro, l’imposizione da parte della direttiva di fornire al consumatore informazioni precontrattuali dettagliate su un Prospetto Informativo europeo standardizzato.

L’MCD chiarisce in primis l’ambito di applicazione delle nuove norme, circoscritto a mutui aventi ad oggetto la concessione di credito garantito da ipoteca su un immobile residenziale, mutui finalizzati all’acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su immobile edificato o progettato e il Consiglio dei Ministri conferma un altro punto critico del decreto, ovvero la non retroattività della legge. Ciò significa che sui contratti di mutuo già in vigore non è possibile applicare la clausola per il pignoramento diretto della casa nemmeno nei casi di surroga dei contratti di mutuo precedentemente sottoscritti.

Fra i vari aspetti quello forse di maggior impatto è stata la conferma dell’estensione a 18 mesi di rate mensili (rispetto alle 7 della versione iniziale) non pagate (anche non consecutive) come soglia oltre la quale si ha “inadempimento” da parte del consumatore con conseguente possibilità della Banca di procedere con la vendita dell’immobile senza passare per l’autorità giudiziaria. Questo significa che, dopo che siano saltate le 18 rate, la banca può mettere in vendita l’immobile e tenere dal ricavato della vendita (entro 6 mesi) quanto le sia dovuto, riconoscendo l’eventuale eccedenza al debitore. In caso il ricavato della vendita sia insufficiente, il prestito per il debitore verrà comunque considerato estinto. Sarà comunque un perito tecnico, in veste di soggetto terzo, a garantire una valutazione il più possibile equa dell’immobile.

Occorre sin da subito riconoscere che tale procedura tuttavia si attiva solo su base volontaria e, pertanto, su un accordo bilaterale tra banca e cliente. Alla stipula del contratto o anche successivamente, quando il finanziamento è già in corso, i due soggetti possono convenire che, in caso di inadempimento, la restituzione o il trasferimento del bene oggetto della garanzia comporta l’estinzione del debito. Una volta accettata nel contratto questa normativa non potrà essere derogata, potendosi però optare per il vecchio regime al momento della stipula del contratto di mutuo.

Il Governo ha infine introdotto una modifica “dell’ultima ora” accogliendo le richieste delle commissioni parlamentari che chiedevano l’introduzione dell’obbligo, (rispetto alla precedente sola facoltà) dell’assistenza del consumatore che intenda inserire la clausola di pignoramento nel suo contratto di mutuo da parte di un consulente.

22 aprile 2016

Valeria Arosiov.arosio@lascalaw.com

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