Diritti reali e condominio

Il condomino che lamenta un errore nell’attribuzione dei millesimi, può citare il solo amministratore

Cass., 4 ottobre 2012, Sez. II, n. 16901

Massima: “Ai sensi dell’articolo 1131 secondo comma Cc, la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio a resistere in giudizio, esclusiva o concorrente con quella dei condomini, non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale relative alle parti comuni dell’edificio promosse contro il condominio da terzi o anche dal singolo condomino; in tal caso, l’amministratore ha il solo obbligo, di mera rilevanza interna e non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali, di riferire all’assemblea, con la conseguenza che la sua presenza in giudizio esclude la necessità del litisconsorzio nei confronti di tutti i condomini.” (leggi la sentenza per esteso)

La recente sentenza della Corte di Cassazione n. 16901/2012, emessa in data 4 ottobre 2012,  è stata pronunciata a conclusione di un procedimento instaurato da un condomino avverso il proprio Condominio, in persona del suo amministratore,  per sentirsi dichiarare titolare di una quota millesimale di una parte comune  dell’edificio – sostenendo di aver  posseduto il corrispondente vano soffitta per oltre un ventennio e, pertanto, di averlo acquistato per usucapione – e ottenere, altresì, la condanna del condominio alla restituzione delle maggiori somme pagate a partire dall’approvazione del regolamento condominiale e relativa tabella condominiale.

Il Condominio si costituiva ed eccepiva il difetto di legittimazione passiva dell’amministratore, sostenendo che, la causa doveva essere eventualmente promossa nei confronti di tutti i condomini e chiedeva, per l’effetto, il rigetto di ogni domanda attorea.

Sia il Giudice di Pace, sia il Tribunale di Chieti rigettavano le richieste del condomino e la causa proseguiva  con ricorso n. 30116/2005 R.G. davanti alla Corte di Cassazione.

La  Suprema Corte, oltre ogni aspettativa, ha accolto in toto i motivi addotti dal ricorrente, affermando che, il Tribunale di Chieti avrebbe dovuto accertare in primis, anche in via incidentale, che il condomino fosse realmente proprietario del vano soffitta e, in mancanza di ogni altro titolo di acquisto, se lo stesso lo avesse acquistato per usucapione.

Inoltre, la Corte ha precisato che il Condominio e per esso l’amministratore non è soggetto estraneo in una causa riguardante  parti comuni, ma è parte attiva, così come lo sono tutti i condomini, pertanto, il Tribunale ritenendo il Condominio  parte attiva nel giudizio, aveva l’obbligo di disporre l’integrazione del contraddittorio.

Difatti, richiamando l’art. 1131, II co. c.c. (l’amministratore “può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio”), la Corte conclude affermando che “la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio a resistere in giudizio, esclusiva o concorrente  con quella dei condomini non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale relativa alle parti comuni dell’edificio, promosse contro il condominio da terzi o anche dal singolo condomino; in tal caso, l’amministratore ha il solo obbligo di mera rilevanza interna e non incidente sui suoi poteri amministrativi processuali, di riferire all’assemblea, con la conseguenza che la sua presenza in giudizio esclude la necessità del litisconsorzio nei confronti di tutti i condomini”.

(Tiziana Francolino – t.francolino@lascalaw.com)

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