La rivincita del promissario acquirente

Il condominio parziale: paga chi usufruisce del bene

Il caso concreto da cui prende le mosse la Corte di Cassazione consiste nell’approvazione di una delibera condominiale con la quale erano stati inclusi tra i costi di gestione condominiali anche quelli inerenti alla manutenzione di accesso ad un cortile, adiacente all’condominio, ma distinto da esso perché oggetto di una comunione tra alcuni soltanto dei condomini. La delibera in questione aveva equamente ripartito le spese di manutenzione del cancello in questione tra i comproprietari del cortile, e non tra tutti i condomini.

Secondo la Corte di Cassazione per affermare la natura condominiale di un bene è necessario che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente, con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Se la relazione funzionale interessa una singola unità immobiliare in proprietà esclusiva, nel senso che la cosa risulta destinata al solo servizio di questa, la natura condominiale del bene deve escludersi.

Se invece il bene è destinato a servire non già la porzione in proprietà esclusiva di un solo condomino ma una parte del fabbricato riferibile a un numero limitato di condomini ma una parte del fabbricato riferibile a un numero limitato di condomini, trova applicazione l’art. 1123 III comma c.c., secondo cui le spese relative alla manutenzione di esse sono a carico del gruppo dei condomini che ne ha tratto utilità.

La Suprema Corte, con la sentenza 4127/16, ha rilevato che deve ritenersi legittimamente configurabile la fattispecie del condominio parziale ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali, destinato al servizio o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio condominiale, parte oggetto di un autonomo diritto di proprietà.

Un cortile assoggettato alla parte dell’immobile che comprende le porzioni in proprietà esclusiva di un numero limitato di condomini è, in base all’art. 1123 III comma c.c., un bene soggetto al regime del condominio parziale. Il profilo funzionale che lega il bene ad alcune soltanto delle proprietà individuali non vale, dunque, a sottrare lo stesso al regime di contitolarità proprio del condominio, anche se in questo opera una diversa modulazione dell’ambito soggettivo di quella contitolarità.

Trova quindi giustificazione la delibera dell’assemblea condominiale che, con riferimento al cancello del cortile, è stata assunta ammettendo alla votazione i soli condomini comproprietari di quell’area. Infatti, quando all’ordine del giorno dell’assemblea vi sono argomenti che interessano la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, deve essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari e ai condomini direttamente interessati.

Cass., Sez. II, 2 marzo 2016, n. 4127 (leggi la sentenza)

Giovanni Bertoli g.bertoli@lascalaw.com

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