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Gli effetti della sanatoria del contratto di locazione non registrato

Con la sentenza in tema di sanatoria del contratto di locazione ab origine non registrato, la Cassazione ha chiarito che “la sanatoria derivante dalla registrazione non può estendersi a periodi ulteriori e diversi rispetto a quelli indicati nel contratto stesso”.

Tale pronuncia trae origine da un procedimento di intimazione di sfratto e contestuale richiesta dei canoni di locazione non corrisposti nell’ambito del quale l’intimato si era difeso rilevando l’inefficacia del contratto per mancata registrazione e conseguente rideterminazione dei canoni secondo il triplo della rendita catastale.

Il Tribunale convalidava lo sfratto e contestualmente emetteva l’ingiunzione di pagamento per i canoni non corrisposti; tale decisione è stata poi confermata in appello.

Il conduttore promuoveva ricorso in Cassazione, sostenendo che la sanatoria per tardiva registrazione non era idonea a giustificare il pagamento dei canoni per un periodo diverso da quello indicato nel contratto, in particolare, per il periodo antecedente posto che la locazione era iniziata prima della stipula del contratto.

La Cassazione ha accolto tale impostazione, rimettendo alla Corte territoriale per la rideterminazione delle somme dovute, ed evidenziando quanto segue.

La mancata registrazione del contratto di locazione determina, ai sensi dell’art. 1, comma 346, L. n. 311/2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità, risulta sanata con effetti ex tunc dalla tardiva registrazione del contratto.

La nullità si applica sia per i contratti ad uso abitativo che ad uso diverso.

Rilevante conseguenza della nullità del contratto per la omessa registrazione dello stesso è che la somma dovuta dal conduttore non è il canone di locazione ma l’indennità di occupazione.

Questa, in relazione ad un contratto che viola norme imperative di legge e consente al locatore di evadere il fisco, non può essere commisurata al canone commerciale, giacché in tal caso si frustrerebbe la finalità repressiva della sanzione di nullità.

È dunque ammessa una registrazione tardiva del contratto, la quale può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, atteso che il riconoscimento di una sanatoria per adempimento è coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) per inadempimento all’obbligo di registrazione.

Cass., Sez. del 20 dicembre 2018, n. 32934

Valeria Bano – v.bano@lascalaw.com

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