Crisi e procedure concorsuali

Esecuzione del preliminare di compravendita trascritto nel fallimento e effetto purgativo delle ipoteche iscritte a carico del fallito

Tribunale di Verona, 16.04.2014 (leggi l’ordinanza)

Si segnala ai lettori il provvedimento reso dal Tribunale di Verona in data 16.04.2014 nell’ambito di un procedimento di reclamo ex art. 26 l.f. proposto da un istituto di credito avverso l’ordinanza con la quale il G.d. ha disposto la cancellazione delle ipoteche trascritte sull’immobile oggetto di un contratto di compravendita fatto in esecuzione di un  preliminare concluso dal fallito allorchè lo stesso era ancora in bonis.

Nel 2011 la società Alfa, all’epoca in bonis,  stipulava con Tizio  un contratto preliminare di vendita regolarmente trascritto avente ad oggetto un immobile gravato dall’ ipoteca volontaria di primo grado e di natura fondiaria iscritta nel 2008 a favore della banca reclamante.

Nelle more della procedura di fallimento della società Alfa, il Curatore manifestava al Giudice la necessità di procedere alla stipula del contratto definitivo con il promissario acquirente Tizio.

Il Giudice Delegato preso atto della volontà del promissario acquirente di addivenire alla stipula del contratto definitivo, e del conseguente obbligo ai sensi dell’art. 72 ultimo comma l.f. del curatore di adempiere al preliminare stipulato dalla società Alfa, quand’era in bonis, disponeva che  subordinatamente al verificarsi delle condizioni prescritte dall’art. 108 lf, la cancellazione delle ipoteche e formalità trascritte sull’immobile.

La banca reclamava il provvedimento in quanto lesivo delle proprie ragioni;  in sede di riparto del ricavato della vendita del bene immobile alle condizioni previste dal contratto preliminare la stessa vedrebbe infatti riconosciute a suo favore somme nettamente inferiori alle attese a nulla rilevando la circostanza per la quale  una parte del prezzo risulti essere già stata versata dal promissario acquirente, posto che tali anticipi non sono andati a deconto del credito garantito ipotecariamente.

Il Collegio veronese, chiamato a decidere sulla questione, ha ribadito anzitutto  la natura coattiva e il carattere di “atto dovuto” del subentro da parte del Curatore nel contratto preliminare trascritto ai sensi dell’art. 72 ultimo comma l.f. affermando che non sussiste, in presenza di un preliminare di vendita di un immobile destinato a costituire abitazione principale dell’acquirente, la possibilità per il Curatore di sciogliersi dal contratto stipulato dal fallito ma l’obbligo di darne esecuzione in luogo di quest’ultimo.

Sulla base di tale premessa e, in conformità ai precedenti già espressi dal medesimo Tribunale, il Collegio ha quindi sostenuto che  “la salvezza della garanzia ipotecaria da mutuo di cui all’art. 2775 bis ult. comma non va quindi  intesa come diritto assoluto spendibile dal soggetto erogatore  del prestito bensì criterio dirimente il potenziale conflitto (si ripete in caso di mancata esecuzione del preliminare) tra il promissario acquirente per la restituzione degli acconti (inutilmente) corrisposti e la banca finanziatrice ipotecaria per il rientro dal prestito erogato”.

Non vi sarebbe dunque, secondo il Tribunale, alcuna ragione nel caso di specie –  trattandosi di esecuzione “necessitata” del preliminare –  per derogare alla disposizione di cui all’art. 108 l.f. che prevede, per le vendite fallimentari, la cancellazione delle iscrizioni sull’immobile, ferma restando la possibilità per la banca di far valere la garanzia sul ricavato della vendita dell’immobile.

La soluzione proposta dal collegio veronese fa emergere tuttavia una disparità di trattamento tra la posizione del creditore del promittente venditore dichiarato fallito (quale era nel caso in esame la banca reclamante) e, in generale, i creditori di un promittente venditore in bonis.

Poiché la vendita conclusa con il fallito non avrebbe  implicato la cancellazione delle ipoteche e dei gravami di grado anteriore alla trascrizione del preliminare, non si vede come un effetto più ampio possa conseguire alla vendita  conclusa con il curatore quale sostituto del fallito.

Monitoreremo l’emissione di eventuali altri provvedimenti della medesima natura tenendo aggiornati i lettori in attesa di una pronuncia anche da parte della Suprema Corte sulla problematica illustrata.

12 maggio 2014

(Daniela Calvano – d.calvano@lascalaw.com )

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