Contratti

E’ valido il preliminare di preliminare se le parti hanno interesse ad una formazione progressiva del contratto

Cass., Sezioni Unite, 6 marzo 2015, n. 4628 (leggi la sentenza)

Proprio qualche giorno fa, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione sono intervenute a dirimere il contrasto formatosi in giurisprudenza sul tema della legittimità del contratto preliminare di preliminare.

In materia, la giurisprudenza era da tempo chiaramente divisa: da un lato, vi erano i sostenitori  della validità del c.d. preliminare di preliminare; dall’altro, invece, chi sosteneva la nullità dell’ipotesi per difetto di causa.

In tale contesto giurisprudenziale, dominato da un orientamento pressoché ondivago, la Cassazione ha dunque ritenuto necessario rimettere alle Sezioni Unite il seguente quesito: “se, e in quali limiti, sia riconosciuto nell’ordinamento un accordo negoziale che rimandi, o obblighi, i contraenti a un contratto preliminare propriamente detto”.

Le Sezioni Unite,  dopo aver esaminato a fondo la questione, hanno sviscerato il seguente principio di diritto: “in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice del merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex artt. 1351 e 2932 cod. civ., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento. Riterrà produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase contrattuale”.

Le Sezioni Unite proseguono: “si deve immaginare la pattuizione di un vincolo contrattuale che sia finalizzato ad ulteriori accordi e che il rifiuto di contrattare (non di contrarre) opposto nella seconda fase, se immotivato e contrario a buona fede, possa dar luogo a responsabilità contrattuale da inadempimento di un’obbligazione specifica sorta nel corso della formazione del contratto e non propriamente ex contractu.”

E ciò, senza trascurare che dovrà considerarsi sempre “nulla l’intesa che si risolva in un mero impegno di obbligarsi a produrre un vincolo che non abbia né possa avere contenuto ulteriore e differenziato”, allorquando l’analisi dell’accordo faccia emergere i tratti del preliminare, “in quanto contenente gli elementi necessari per configurare tale contratto, quali, si osserva, l’indicazione delle parti, del bene promesso in vendita, del prezzo”.

In definitiva: “la presenza della previsione di una ulteriore attività contrattuale può rimanere irrilevante, ma va esaminata alla luce delle pattuizioni e dei concreti interessi che sorreggono questa seconda fase negoziale.”

Pertanto, concludono le Sezioni Unite: è “escluso che sia nullo il contratto che contenga la previsione della successiva stipula di un contratto preliminare, allorquando il primo accordo già contenga gli estremi del preliminare. L’assenza di causa che è stata rilevata quando si è discusso di <preliminare di preliminare> potrebbe in tali casi riguardare tutt’al più il secondo, ma non certo il primo contratto”, posto che non si può assegnare utilità al “bis in idem” in quanto volto alla mera ripetizione del primo contratto ad identici contenuti.

12 marzo 2015

Iliza Ugliano – i.ugliano@lascalaw.com

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