Diritti reali e condominio

Dopo il rogito il compratore paga le quote condominiali arretrate del venditore, salvo rivalsa

Cass., 23 luglio 2012, Sez. VI, n. 12841

Massima: “In materia di condominio, laddove si perfezioni il trasferimento della proprietà di un’unità immobiliare, non può essere emesso nei confronti dell’alienante, il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi condominiali. Conseguenza, questa della cessata qualità di condomino. Ne consegue che l’obbligo di pagamento dei contributi sorge dal rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile, con la conseguente legittimità dell’emissione del provvediemento monitorio nei confronti del nuovo acquirente, divenuto, invece, l’effettivo condomino. Colui che subentra nel condominio può soltanto rivalersi nei confronti del suo dante causa. ” (leggi la sentenza per esteso)

La Sentenza 12841/12 della Corte Suprema di Cassazione, pubblicata il 23 luglio, dispone che è legittimo il decreto monitorio nei confronti dei “nuovi” proprietari dell’immobile, i quali saranno tenuti a pagare salvo rivalsa.

Tale Sentenza vede come presupposto principale il rapporto di natura reale che lega l’unità immobiliare e il proprietario che chiaramente cessa con il trasferimento di proprietà in caso si alienazione, indi il “vecchio” proprietario perde la qualità di condomino e non è più costretto a pagare i relativi contributi condominiali.

Inoltre l’alienante perde il diritto a partecipare alle assemblee, potendo far valere le proprie ragioni nel merito delle delibere condominiali, solamente tramite l’eventuale impugnazione dell’acquirente.

Nel caso di specie il proprietario dell’immobile ha ricevuto il decreto ingiuntivo, ai sensi del art. 63 disp. Att. C.c.  perché al momento della sua emissione era lui il titolare legittimo dell’unità immobiliare, e quindi l’unico obbligato al pagamento delle spese arretrate. Il decreto viene opposto e poi reso definitivamente esecutivo per infondatezza dei due motivi addotti in sede di gravame dalla Corte d’ Appello di Sarzana, la suddetta Corte rigetta il ricorso accogliendo quindi la tesi già avvalorata nei precedenti gradi di giudizio.

Nella motivazione della sentenza la Corte fa riferimento ad una costante giurisprudenza (v. Cass. N 16975 del 2005 e , da ultimo, Cass. N. 2979 del 2012) secondo la quale la responsabilità solidale dell’acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’art. 63, secondo comma, disp. Att. Cod. civ.

Inoltre rispetto al vincolo di solidarietà tra acquirente e precedente proprietario condomino nel pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello antecedente rispetto al momento dell’intervenuta compravendita al nuovo acquirente non resta che pagare le rate insolute, dal momento che non è possibile emettere decreto monitorio nei confronti di altri, e di far valere il suo diritto di rivalsa nei confronti del dante causa.

(Camilla Tempini – c.tempini@lascalaw.com)

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