Anche la risoluzione del contratto preliminare, avente ad oggetto diritti reali immobiliari, richiede la forma scritta ad substantiam, non potendo risultare, semplicemente, da fatti concludenti.
Lo ha precisato la II Sezione Civile della Cassazione, nella recentissima sentenza n. 4714 depositata il 14 febbraio scorso.
Nel caso di specie un’impresa edile aveva concluso con il proprietario di un terreno un contratto preliminare di permuta.
Più in particolare, il proprietario del terreno si era obbligato a cedere lo stesso in cambio del trasferimento di una costruzione che l’impresa avrebbe realizzato sul medesimo appezzamento.
L’impegno non era tuttavia stato rispettato e l’impresa edile aveva convenuto in giudizio la controparte per chiedere al giudice, in via principale, di dichiarare la risoluzione del contratto e, in via subordinata, di accertare l’avvenuto scioglimento dal preliminare per recesso del convenuto.
Costituitosi in giudizio, anche il proprietario chiedeva di accertare la risoluzione del contatto, individuando, però, la causa di scioglimento nel mutuo consenso manifestato dalle parti successivamente alla stipula del preliminare.
Poco prima del giudizio, infatti, il proprietario aveva manifestato la volontà di vendere il terreno e l’impresa aveva formulato una proposta d’acquisto, rifiutata dal primo ma avente valore novativo.
A fronte delle domande formulate, l’attenzione dei giudici si concentra, dunque, sulla condotta delle parti successiva alla conclusione del preliminare e sulla forma richiesta dalla legge per la risoluzione di ogni preliminare avente ad oggetto diritti reali immobiliari.
Ebbene, discostandosi dalle due precedenti pronunce di merito, gli Ermellini hanno colto l’occasione per ribadire che, per costante giurisprudenza, “la risoluzione consensuale di un contratto preliminare riguardante il trasferimento, la costituzione o l’estinzione di diritti reali immobiliari è soggetta al requisito della forma scritta ad substantiam non solo quando il contratto da risolvere sia definitivo e, quindi rientri nella espressa previsione dell’art. 1350 c.c., ma anche quando si tratti di contratto preliminare”.
E ciò dal momento che anche il preliminare, seppur in via mediata, incide su diritti reali immobiliari, in quanto con esso le parti assumono l’obbligo di concludere il definitivo.
Anche la volontà negoziale estintiva del preliminare deve dunque risultare da un documento che non lasci dubbi sulla determinazione, di entrambe le parti, di volersi sciogliere dal vincolo, non potendo risultare per facta concludentia.
Alla luce delle suesposte argomentazioni, la Suprema Corte ha dunque invitato la Corte d’Appello competente, in diversa composizione, a conformarsi ai principi di diritto esposti.
Cass., Sez. II, 14 febbraio 2022, n. 4714
Federica Vitucci – f.vitucci@lascalaw.com
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