Vado a stare da papà

Tra condomini ogni scusa è buona per un bel litigio!

Con una recente ordinanza la VI-2 Sezione della Cassazione si è trovata a dover dirimere la complessa e foriera di litigi questione della ripartizione delle spese tra condomini.

In qualunque assemblea condominiale che si rispetti, infatti, non può mai mancare un’animata discussione quando si tratta di mettere mano al portafogli e anche il condominio protagonista della vicenda in esame non fa eccezione. Trattasi di un fabbricato composto da due corpi scala, (per comodità di chi legge Scala A e Scala B), che danno vita ad una singolar tenzone di sapore cavalleresco a causa di due tipologie di spesa ovvero la ripartizione dei costi sostenuti per la manutenzione del terrazzo relativo alla Scala B, nonché quella relativa al rifacimento delle porte dell’ascensore. I due casi vengono affrontati separatamente con la stessa succitata ordinanza della Cassazione.

A rivolgersi alla Suprema Corte sono i condomini della Scala A che si oppongono con tutte le loro forze alla tesi del condominio, legittimata dalla decisione della Corte d’Appello, in ordine alla ripartizione delle spese tra tutti loro, occupanti gli appartamenti della Scala A e della Scala B, relativamente al rifacimento del terrazzo relativo alla sola Scala B e questo poiché l’appartamento del portiere, (comune a tutti i condomini) ricade proprio nella porzione del terrazzo.

A detta dei condomini dissenzienti, invece, le spese relative al terrazzo dovrebbero essere ripartite tra gli appartamenti ricadenti nella sua proiezione ovvero, nel caso in esame, solo tra i condomini della Scala B. I condomini della Scala A dovrebbero partecipare alle spese di manutenzione del terrazzo solo in proporzione ai millesimi da loro posseduti nell’appartamento del portiere ovverosia pro-quota.

La Cassazione, con l’ordinanza in commento, ritiene fondata la tesi dei condomini dissenzienti enunciando il seguente principio di diritto: “allorché l’alloggio del portiere non sia più destinato ad uso condominiale, si applica ad esso la disciplina della comunione in generale e i partecipanti alla comunione devono perciò contribuire alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento del bene, ivi comprese quelle occorrenti per la riparazione del lastrico solare che ad esso funge da copertura in proporzione al solo valore millesimale dell’unità sita nella colonna sottostante al lastrico.”

Sull’altro motivo di contrasto, ovverosia se la sostituzione dei pannelli di rivestimento delle porte dall’ascensore costituisca o meno un’innovazione ex art. 1120 cod. civ. con conseguente eventuale approvazione dei lavori con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 5, cod. civ. gli Ermellini, pur non potendo esprimersi sulla natura dell’opera trattandosi di una valutazione di merito preclusa alla loro indagine si limitano a precisare che l’innovazione, ex art. 1120 cod. civ., ricorre nell’ipotesi in cui la modifica materiale comporti un’alterazione dell’entità sostanziale del bene o ne muti la destinazione originaria. La sostituzione del pannello della porta non può, pertanto, essere considerata come un’innovazione in quanto non viene mutata la consistenza e la destinazione. In soldoni: una porta è una porta a prescindere dai materiali con cui viene rivestita. Più che di un’innovazione, si tratterebbe, secondo la Cassazione, di un’opera diretta a rendere più comodo il godimento della cosa comune.

Insomma Scala A batte Scala B nella partita del terrazzo, mentre con l’abbellimento delle porte dell’ascensore vincono tutti!

Cass., Sez. VI-2, Ord. 22 novembre 2021, n. 35957

Simona Longoni – s.longoni@lascalaw.com

© RIPRODUZIONE RISERVATA

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