Costruzione di nuovi edifici: la relazione energetica non vincola l’appaltatore

Difetti di progettazione del lastrico solare e infiltrazioni: piove ancora sul bagnato?

Le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare – ed i conseguenti danni – sono, da sempre, un tema piuttosto dibattuto in giurisprudenza.

Per quanto i casi siano svariati, alla fine il dubbio è sempre il medesimo: dei relativi danni ne risponderà il proprietario del lastrico solare o il condominio?

La Corte di Cassazione ha recentemente fatto luce sul tema, chiarendo che dei danni da infiltrazioni cagionati dal lastrico solare o dalla terrazza a livello di uso esclusivo, imputabili non alla omissione di riparazioni del bene, ma a difetti di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, risponde soltanto quest’ultimo ex art. 2051 c.c., e non anche – sia pure in via concorrenziale – il Condominio, il quale è obbligato ad eseguire le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria del bene, e non ad eliminarne i vizi costruttivi originari.

La vicenda da cui ha origine la questione vede la Corte d’Appello di Napoli che, in parziale riforma della sentenza di primo grado, condannava al pagamento delle spese di ripristino e riparazione del lastrico solare il solo proprietario esclusivo, senza alcuna partecipazione del Condominio alle spese.

La Corte, infatti, riteneva che le cause delle infiltrazioni fossero da imputare non ad usura ed a carenze manutentive, ma a difetti originari di costruzione della copertura, con conseguente responsabilità del solo proprietario.

Quest’ultimo ricorre in Cassazione, lamentandosi del fatto che la Corte d’Appello si fosse basata su un orientamento non più attuale, in quanto superato dalla giurisprudenza delle Sezioni Unite (Cass. civ., Sez. Un., 10 maggio 2016, n. 9449: “qualora l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazione nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condomino in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ai sensi dell’art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, a meno che non risulti la prova della riconducibilità del danno al fatto del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare»).

Il ricorso è infondato ed il richiamo all’orientamento delle Sezioni Unite in realtà è poco pertinente.

Nel caso di specie la responsabilità per i danni cagionati dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà esclusiva del condomino, poiché riferibili a vizi e carenze costruttive dell’immobile, è da ascrivere unicamente al medesimo proprietario esclusivo e non anche al Condominio.

Per questi motivi, la Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese di lite.

Cass., Sez. VI, 8 luglio 2021, n. 19556

Valeria Bano – v.bano@lascalaw.com

© RIPRODUZIONE RISERVATA

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