Il contratto preliminare non si risolve se l’impossibilità sopravvenuta è parziale

L’impossibilità sopravvenuta non comporta la risoluzione del contratto se questa attiene esclusivamente ad una parte del bene o della prestazione non ritenuta essenziale dai contraenti.

Il caso oggetto della sentenza 27 febbraio 2017 n. 4939, Corte di Cassazione, verteva sulla risoluzione per impossibilità sopravvenuta, di un contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di un appartamento con annesso giardino.

La sentenza del Tribunale aveva risolto tale contratto per impossibilità sopravvenuta, in quanto, in corso di causa una sentenza definitiva aveva statuito l’impossibilità in capo ai promittenti alienanti di acquisire, a loro volta, il giardino insieme all’immobile.

Il Tribunale aveva ritenuto che l’impossibilità di trasferire il giardino congiuntamente all’immobile – alla luce della sentenza intervenuta tra i promettenti alienanti e il comune – comportasse la risoluzione per impossibilità sopravvenuta, tuttavia, l’acquirente ricorrente sosteneva che tale risoluzione non dovesse operare in quanto la prestazione era divenuta solo parzialmente impossibile e non andava ad inficiare il contratto nella sua essenza.

Nel caso di specie, infatti, l’oggetto determinante del consenso del contratto di futura vendita non era il giardino, bensì, l’alloggio e dunque la Corte ha statuito che l’impossibilità operi «solo quando, avuto riguardo all’interesse delle parti, [questa] investa l’essenza stessa dell’operazione negoziale, privando il resto, in parte significativa, di utilità o, comunque, mutando significativamente lo scopo perseguito con il negozio».

Il giardino, nel caso di specie, non costituiva elemento essenziale della promessa, dunque, il promittente acquirente avrà diritto ad esigere la parte di prestazione ancora possibile e una proporzionale riduzione del prezzo ex art 1464 cod. civ.

Emanuele Varennae.varenna@lascalaw.com

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