Compravendita nulla per difetto di forma e usucapione dell’immobile

Crisi familiare e comodato, se esigenze familiari ed abitative vengono meno

Sebbene la Cassazione abbia in precedenza più volte stabilito che solo un urgente ed imprevedibile bisogno del comodante rende possibile la richiesta di restituzione immediata di un immobile concesso in comodato per esigenze di carattere familiare, tale principio non può tramutarsi in un uso meramente strumentale dell’immobile da parte del comodatario e deve essere mitigato alla luce delle crisi e dei nuovi equilibri familiari che nel tempo possono venire a crearsi.

In particolare, nel caso posto al vaglio della Cassazione nella recentissima ordinanza n. 21758, depositata il 29 agosto, una donna aveva proposto ricorso ex art. 447 bis c.p.c. al Tribunale competente rappresentando la sopravvenienza di un urgente ed imprevedibile bisogno che rendeva necessario liberare l’immobile concesso in comodato gratuito al figlio ed alla convivente more uxorio, senza alcun termine di durata, per soddisfare le esigenze abitative della famiglia di fatto. Del resto, tale bisogno era sopravvenuto quando la convivenza tra il figlio e la donna era cessata e persino dopo che quest’ultima aveva stretto una relazione con un’altra persona che l’aveva spinta a comprare una casa in comproprietà con il nuovo compagno.

E mentre il Tribunale competente aveva rigettato la domanda della comodante ritenendo insussistenti i presupposti per il rilascio dell’appartamento ad nutum, non essendo venuta meno la destinazione dell’immobile a casa familiare e non risultando provato l’urgente ed imprevedibile bisogno della comodante, la Corte di Appello adita aveva ritenuto che, in mancanza di un termine in sede di stipulazione del contratto di comodato, il medesimo debba essere stabilito in applicazione del principio di buona fede nell’esecuzione del contratto e, quindi, con riguardo al momento in cui la coppia raggiunga una condizione economica adeguata e sufficiente per provvedere all’abitazione familiare in modo autonomo, situazione che giustificherebbe il diritto del comodante alla restituzione dell’immobile ad nutum ex art. 1809 c.c.. A maggior ragione considerando che la permanenza solo notturna nell’immobile in questione da parte della donna ne faceva presupporre l’uso prettamente strumentale.

Proprio su tale ultimo passaggio argomentativo che, secondo le difese della comodataria soccombente si porrebbe in contrasto con la giurisprudenza consolidata, si sono concentrati gli aditi giudici di legittimità che, cogliendo l’occasione, hanno chiarito quale sia il termine oltre il quale la durata del comodato diventa priva di una causa apprezzabile e meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico.

E invero, secondo i giudici di legittimità, il consolidato principio secondo cui il comodato avente finalità di tutela delle esigenze abitative non sia precario e la restituzione ad nutum possa essere richiesta dal comodante solo in presenza di un urgente ed imprevisto bisogno, va necessariamente mitigato e rivisto alla luce della possibilità, non certo infrequente, che, nel tempo, l’originario nucleo familiare venga scomposto in favore di uno nuovo. A detta della Cassazione, infatti, “in tutti i casi in cui venga meno la destinazione del comodato ad abitazione familiare, per esempio in coincidenza di una crisi familiare, è stata riconosciuta la possibilità che il medesimo sia risolto ad nutum”.

Correggendo il tiro e la portata dei propri consolidati precedenti, la Corte di Cassazione ha dunque affermato che, laddove le esigenze connesse all’uso familiare dell’immobile concesso in comodato vengano meno, rientra nel diritto del comodante esigere la restituzione del bene.

Cass., Sez. III Civ., 29 agosto 2019, ordinanza n. 21785

Federica Vitucci – f.vitucci@lascalaw.com

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