Regolamento di giurisdizione e Pubblica Amministrazione

Creditore ipotecario sempre litisconsorte necessario

Chi vanta ipoteca su un bene immobile, è litisconsorte necessario nel giudizio di accertamento dell’usucapione promosso da terzi.

La sentenza della Corte di Cassazione, sezione III civile, del 13/11/2019 n. 29325, chiarisce il principio di diritto secondo il quale, il creditore iscritto nei registri immobiliari in forza di ipoteca, in data anteriore alla trascrizione della domanda di usucapione sul medesimo bene, è litisconsorte necessario nel giudizio di divisione.

Pertanto, il soggetto che voglia far accertare in giudizio l’usucapione acquisita sul bene, dovrà necessariamente citare in giudizio, non soltanto colui che risulti proprietario del bene, ma anche tutti i soggetti che risultino vantare altro diritto reale sullo stesso bene, in forza dei medesimi registri immobiliari che si devono in tale circostanza consultare.

Infatti, l’usucapione che si compie all’esito del possesso ventennale esercitato da un soggetto privo di titolo trascritto sul bene immobile, estingue tutte le iscrizioni e trascrizioni contro il precedente proprietario, sebbene di data anteriore, «quantunque non ancora perente, tale effetto estintivo riconducendosi non già ad una presunta “usucapio libertatis” bensì all’efficacia retroattiva dell’usucapione stessa» (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8792 del 28/06/2000, Rv. 538121-01).

E’ proprio tale tipico effetto retroattivo dell’usucapione – che determina l’acquisto (retroattivo) a titolo originario della proprietà del bene immobile, con conseguente estinzione delle iscrizioni pregiudizievoli contro il proprietario risultante dai registri immobiliari – che impone di considerare quali litisconsorti necessari anche e soprattutto i creditori ipotecari, che su quel medesimo bene risultino titolari di diritto reale (di garanzia).

La conseguenza inevitabile – chiarisce la Corte – è quindi che la sentenza pronunciata all’esito di un giudizio al quale il creditore ipotecario non sia stato posto nelle condizioni di partecipare è a lui inopponibile.

Né varrebbe obiettare che il creditore iscritto potrebbero trovare tutela nel rimedio di cui all’art. 404 c.p.c., comma 1, invece, previsto per le ipotesi di violazione del litisconsorzio necessario, trovando piuttosto applicazione i principi della ragionevole durata del processo e della necessità di evitare la formazione di giudicati contrastanti.

«La sentenza di accertamento dell’usucapione, resa all’esito di un giudizio intercorso, in via esclusiva, tra il titolare formale del diritto di proprietà e l’usucapiente, non può spiegare effetti contro il creditore garantito da ipoteca iscritta su quel bene» (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 29325 del 13/11/2019).

Pertanto, qualora il creditore ipotecario promuova azione esecutiva immobiliare avverso il bene, l’usucapiente non potrà invocarne l’efficacia diretta della sentenza ottenuta (nei confronti di un soggetto rimasto estraneo al giudizio), nell’eventuale giudizio di opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c. che abbia promosso.

Semmai, il giudice dell’esecuzione potrà considerare la sentenza di usucapione quale mero elemento di prova dell’intervenuta usucapione, sempre con motivato e logico apprezzamento, ai fini dell’istruttoria della causa cui dovrà dare corso (Sez. 3, Sentenza n. 15698 del 18/09/2012, Rv. 623790-01).

Si precisa, in ultimo, che la Corte di Cassazione ha esposto tale principio di diritto in mero assolvimento della propria funzione nomofilattica, non sussistendo precedenti specifici in questione, sebbene, infatti, sul punto la sentenza ottenuta in dal Tribunale in primo grado dalle parti usucapienti non fosse stata appellata, così determinando la formazione del giudicato interno.

Barbara Maltese  – b.maltese @lascalaw.com

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