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Credito ipotecario? Inopponibile la locazione anteriore al pignoramento

È questo il principio espresso con la recente ordinanza del 5/06/2017 qui in commento con la quale il Tribunale di Salerno ha statuito che l’immobile pignorato oggetto di un contratto di locazione stipulato successivamente all’iscrizione di ipoteca, ma in data anteriore al pignoramento, deve essere venduto come “libero”.

Le argomentazioni del Giudice salernitano si fondano sull’interpretazione sistematica dell’art. 2808 c.c. (in base al quale al creditore ipotecario è concesso il diritto di espropriare il bene con prevalenza rispetto ai vincoli successivi) e dell’art. 2812 c.c. che sancisce l’inopponibilità al creditore pignorante dei diritti reali di servitù, usufrutto, uso e abitazione costituiti successivamente alla iscrizione dell’ipoteca in suo favore.

Sulla base di tali norme codicistiche e per ragioni di coerenza sistematica, il Giudicante conclude che non può essere attribuita al diritto personale di godimento del conduttore dell’immobile pignorato una tutela giuridica maggiore rispetto a quella prevista per i titolari dei diritti reali di cui sopra: il diritto del conduttore, quindi, non può che cedere di fronte alla posizione oggetto di particolare tutelata giuridica vantata dal creditore esecutante ipotecario.

Pertanto, sulla base di tutto quanto sopra esposto, il Giudice dell’Esecuzione adito conclude per  l’opponibilità ai creditori delle locazioni aventi data certa anteriore al pignoramento ex art. 2923 c.c., unicamente nell’ambito dell’espropriazione incardinata da creditori chirografari.

Diversamente, l’iscrizione ipotecaria precedente al contratto di locazione impone che l’immobile pignorato debba essere venduto come “libero” (e quindi senza alcuna decurtazione del prezzo di perizia) e che il Giudice possa emettere l’ordine di liberazione dello stesso.

Tribunale di Salerno, 05 giugno 2017 (leggi l’ordinanza)

Chiara Gennaroc.gennaro@lascalaw.com

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