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COVID-19 e sfratto: gli effetti sul termine di grazia

Il cd. termine di grazia, nell’ambito del giudizio di convalida di sfratto di cui agli artt. 657 e ss. c.p.c., per effetto del decreto cd. “Cura Italia” si sospende?

La Suprema Corte ha chiarito, una volta per tutte, che tale termine “non si sospende”, pertanto, l’eventuale sua inosservanza da parte del conduttore moroso determina – anche ai tempi del Covid-19 – l’irrimediabile convalida dello sfratto e la condanna al rilascio dell’immobile locato.

Illustriamo, brevemente, l’istituto per comprendere appieno le ragioni di tale pronuncia, che sembrerebbe in controtendenza.

L’art. 55 della legge n. 392/78 (meglio nota anche come “Legge sull’equo canone”), consente, eccezionalmente, al conduttore di “sanare” la mora, ovvero adempiere l’obbligazione di pagamento dopo l’introduzione del giudizio di risoluzione.

Come noto, tale facoltà, pacificamente, è ammessa solo per le locazioni ad uso abitativo (dunque non per quelle ad uso diverso, ovvero stipulate per soddisfare esigenze transitorie, per le locazioni aventi ad oggetto immobili catastalmente qualificati come A/8 e A/9, per le locazioni ad uso di foresteria o stipulate con gli enti gestori di edilizia  residenziale pubblica).

 

La sanatoria può avvenire:
a) banco iudicis, pagando subito le somme pretese con l’intimazione di sfratto, oltre gli interessi legali e le spese giudiziali, per l’effetto escludendo la convalidabilità dello sfratto e la declaratoria successiva di risoluzione, infine determinando l’estinzione del giudizio per cessazione della materia del contendere;
b) ovvero nel termine che il giudice, previa richiesta dell’intimato, abbia assegnato in udienza.

Tale termine “di grazia” non è un termine processuale poiché non scandisce il compimento di alcun “atto del processo”, essendo funzionale esclusivamente all’adempimento della prestazione, ovvero il pagamento canone da parte del conduttore moroso.

Esso costituisce un rimedio speciale all’inadempimento del conduttore di un immobile ad uso abitativo.

In sostanza, il termine per l’adempimento – ex artt. 1184 ss. c.c. – è prorogato dal giudice e la natura sostanziale (e non processuale) deriva dal fatto che il pagamento della morosità nel termine, previsto nella sanatoria, elide l’effetto proprio dell’inadempimento esistente”.

A riprova della natura sostanziale del termine, la circostanza per cui esso è indifferente alle sorti del processo: se il giudizio si estingue o viene dichiarato interrotto, il termine per l’adempimento sanante, concesso dal giudice, rimane valido.

In conclusione, i termini prettamente non processuali sono rimasti fuori dalla previsione del decreto cd. “Cura Italia” n. 18/2020 che, invece, quando ha voluto operare delle estensioni a termini estranei al processo lo ha esplicitamente dichiarato (per esempio in tema di mediazione e, in genere, di procedure alternative di risoluzione delle liti).

Valeria Bano – v.bano@lascalaw.com

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