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Covid-19: il rispetto delle misure di contenimento esclude la responsabilità del promittente venditore

Il rispetto delle misure di contenimento adottate dal Governo a causa della pandemia esclude la responsabilità del promittente venditore impossibilitato a recarsi dal notaio per la stipula del definitivo, ancorché il termine sia stato indicato nel contratto, dalle parti, come essenziale.

È quanto precisato dalla Terza Sezione Civile del Tribunale di Verona.

Nel caso di specie, i promissari acquirenti di un immobile avevano chiesto al Tribunale competente di ingiungere ai promittenti venditori il pagamento del doppio della caparra e di quanto dovuto all’agenzia per l’attività di intermediazione prestata nell’affare. Secondo i ricorrenti il decreto ingiuntivo andava concesso essendosi le parti espressamente impegnate a stipulare il definitivo entro il 30 aprile 2020, termine indicato nel contratto come essenziale anche per il rilascio e la liberazione dell’immobile. Sempre secondo i ricorrenti, i promittenti venditori, dopo un’iniziale disponibilità a stipulare il rogito entro il 25 maggio 2020, una volta convocati dal notaio, avevano rifiutato la stipula, circostanza che li aveva indotti a recedere dal contratto.

Peccato che dalla lettera del 20 maggio 2020 prodotta dai ricorrenti e firmata dall’avvocato dei promittenti venditori risultasse che il motivo per il quale questi ultimi non si erano presentati all’appuntamento presso il notaio era consistito nell’impossibilità di una delle comproprietarie dell’immobile, residente in Piemonte, di raggiungere il comune in cui doveva essere stipulato l’atto, a seguito delle limitazioni agli spostamenti previste dai noti provvedimenti dettati dall’emergenza epidemiologica.

Ebbene, secondo il Tribunale di Verona si trattava di una giustificazione fondata atteso che il DPCM del 17 maggio 2020 aveva vietato fino al 2 giugno 2020 gli spostamenti tra regioni salvo quelli dovuti a ragioni di lavoro, assoluta urgenza ovvero per motivi di salute propri o di un parente stretto che ne avesse necessità, motivi tra i quali non era assolutamente contemplata la stipula di un contratto di compravendita.

Peraltro, da quanto dai ricorrenti prodotto, non risultava che le parti avessero previsto che il promittente venditore avesse la possibilità di conferire a terzi una procura speciale ad alienare l’immobile.

Alla luce di quanto rilevato, il Tribunale di Verona ha evidenziato come il disposto di cui all’art. 91 del decreto legge 18/2020, convertito con legge n. 27/2020, il quale, come ormai ben noto, prevede che “il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”, essendo norma di carattere generale, riguarda anche le obbligazioni di carattere pecuniario e, dunque, ben confà alla domanda di ingiunzione del doppio della caparra pattuita.

A conclusione delle suesposte considerazioni, il Tribunale di Verona, con una pronuncia destinata a collocarsi nell’alveo dei primi precedenti giurisprudenziali in tema, ha ritenuto che, nel caso in questione, non sussistessero le condizioni di cui all’art. 633 c.p.c. e, pertanto, ha rigettato la domanda di ingiunzione evidenziando come non possa considerarsi inadempiente colui che non ha osservato il termine per la stipula del definitivo per via delle misure di contenimento emanate per il contrasto alla diffusione del virus.

Trib. Verona, Sez. III, 8 luglio 2020

Federica Vitucci – f.vitucci@lascalaw.com

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