Cortile comune e disciplina delle distanze

Cortile comune e disciplina delle distanze

L’apertura di una luce sul cortile comune tra due abitazioni non sempre è sottoposta alla disciplina del condominio. Va infatti sempre vagliata la qualifica di bene condominiale ed in mancanza di tale requisito andranno applicate le normali disposizioni in tema di distanze per l’apertura di vedute dirette.

E’ quanto deciso dalla seconda sezione Civile della Corte di Cassazione.

Il caso in oggetto ha visto la proprietaria di un immobile convenire in giudizio i vicini di casa -comproprietari con lei di un cortile comune frapposto alle due abitazioni private – lamentando che gli stessi avessero realizzato apertura di luci e altre modifiche al loro immobile in violazione delle normative edilizie e sulle distanze. I convenuti costituendosi affermavano la legittimità delle opere e domandavano, invece, in via riconvenzionale la rimozione di alcuni abusi edilizi commessi dalla vicina attrice. Il giudice di primo grado accoglieva sia la domanda principale che la riconvenzionale evidenziando che entrambe le modificazioni strutturali degli immobili non erano conformi alla normativa in tema di distanze. I convenuti appellavano tale decisione che veniva tuttavia confermata dal giudice di secondo grado; si giungeva dunque al ricorso in Cassazione

I convenuti ricorrenti affermavano l’invalidità della decisione d’appello sostenendo che la corte non avesse applicato correttamente la disciplina in materia di condominio e utilizzo delle parti comuni, in quanto il cortile sarebbe stato categorizzabile come un condominio. Gli stessi affermavano che al cortile si sarebbe dovuto attribuire ai sensi degli articoli 1117 e 1117 bis c.c. la qualifica di bene condominiale dal momento che lo stesso, di proprietà comune delle parti in giudizio, si presentava come funzionale e strumentale alluso comune.

La Corte d’Appello, a giudizio dei ricorrenti avrebbe dunque dovuto applicare il principio di cui all’art. 1102 c.c. secondo il quale “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa“. L’apertura di una luce che si affaccia sul cortile sarebbe stata un normale – e quindi legittimo – utilizzo della cosa comune.

La Cassazione, nella sentenza in commento, osservava tuttavia che i luoghi in questione non potevano essere considerati come un condominio, ma piuttosto come abitazioni separate con un cortile comune, non essendo in alcun modo ravvisabile un collegamento strutturale, materiale o funzionale, o “quella relazione di accessorio a principale che costituisce il fondamento della condominialità dell’area scoperta, ai sensi dell’art. 1117 c.c.“.

La disciplina applicabile a parere della Corte è quella dettata all’art. 905 c.c.  – e non quella in materia condominiale –  e dunque, come disposto da tale articolo “non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo.

Non si possono parimenti costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere […]“.

In considerazione di tale principio, la Cassazione rigettava il motivo di ricorso in oggetto.

Per un ulteriore approfondimento, il tema è stato trattato anche in “La finestra sul cortile: norme sulle distanze e disciplina delle cose comuni“.

Cass., Sez. II Civ.,  21 ottobre 2019, n. 26807

Emanuele Varenna – e.varenna@lascalaw.com

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