Contratto preliminare di locazione: no alla tutela attenuata

Una delle maggiori differenze tra responsabilità precontrattuale e contrattuale consiste nella tutela risarcitoria che, nel primo caso, risulta attenuata e consiste nel solo risarcimento del cosiddetto “interesse negativo” ossia nel ristoro del pregiudizio sofferto a causa del coinvolgimento in trattative inutili.

Quando si parla di contratto preliminare di locazione, tuttavia, possono sorgere alcune perplessità in merito alla possibilità di ricondurre gli accordi presi alla fase embrionale delle trattative piuttosto che considerarli già un vero e proprio contratto; dubbi che, naturalmente, si ripercuotono sulla disciplina della tutela risarcitoria applicabile.

A fare chiarezza sul punto è dunque intervenuta la Cassazione che, nella recentissima ordinanza n. 20989/2020, ha precisato che il contratto preliminare di locazione, benché proteso alla stipulazione di un ulteriore contratto, ha superato lo stadio precontrattuale.

Nel caso di specie una società aveva stipulato un contratto di locazione ad uso commerciale con un promittente conduttore che, al momento della stipula del definitivo, si era rifiutato di concludere l’accordo.

La circostanza aveva portato il locatore ad adire il Tribunale al fine di veder riconosciuto il proprio diritto a ritenere la caparra e ad ottenere il ristoro del danno subito.

E mentre il Tribunale competente aveva accolto in toto la domanda del locatore, la Corte d’appello aveva ridotto la misura del risarcimento ritenuta legittima, ravvisando nella condotta della locatrice una condotta negligente laddove non si era prontamente attivata per la ricerca di un nuovo conduttore dell’immobile.

A fronte della pronuncia di secondo grado la locatrice aveva dunque adito la Cassazione al fine di ottenere, nuovamente, l’integrale risarcimento del danno richiesto. Dal canto suo il promittente conduttore aveva invece richiesto la censura della sentenza d’appello nella parte relativa ai criteri di determinazione del danno da inadempimento del contratto preliminare. Secondo il conduttore “mancato”, infatti, la tutela da accordare alla fattispecie del contratto preliminare non poteva coincidere con quella spettante in caso di inadempimento di un contratto definitivo, ragione per cui la caparra doveva ritenersi satisfattiva per integrare la tutela risarcitoria attenuta prevista per la responsabilità precontrattuale.

Cogliendo l’occasione per chiarire la questione, la Suprema Corte ha invece precisato che il contratto preliminare costituisce un accordo perfettamente compiuto con la conseguenza che, in caso di inadempimento, non potrà che trovare applicazione la tutela contrattuale e non, dunque, la tutela attenuata precontrattuale.

Cass., Sez. VI, Ord., 2 ottobre 2020, n. 20989

Federica Vitucci – f.vitucci@lascalaw.com

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