Contratto preliminare e fallimento del promittente venditore

Contratto preliminare e fallimento del promittente venditore

Con la sentenza in commento, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso proposto da un Fallimento avverso la sentenza con cui la Corte d’Appello di Roma aveva respinto la domanda volta a condannare l’occupante di un immobile, di proprietà della società in bonis e oggetto di un contratto preliminare di compravendita, al rilascio del bene ed al pagamento di un’indennità di occupazione a favore del Fallimento.

Più precisamente, la società in bonis stipulava, in epoca anteriore al fallimento, un contratto preliminare di compravendita di un fabbricato con altra società, che poi trasferiva una delle unità immobiliari ubicate nello stabile al convenuto. A seguito dell’intervenuto fallimento della promittente venditrice, la Curatela si scioglieva dal contratto preliminare di compravendita ai sensi dell’art. 72 l.f. e, inoltre, chiedeva e otteneva la revoca del trasferimento unità della predetta unità immobiliare, con conseguente inefficacia della stessa nei confronti della Procedura.

La Corte d’appello di Roma, riformando la sentenza del Tribunale di Tivoli, respingeva la domanda attorea, rilevando come le azioni di rilascio e di risarcimento del danno non fossero esperibili fino a quando non fosse stato risolto il contratto preliminare e come, invece, il Fallimento avesse fatto valere l’intervenuta risoluzione di detto preliminare solo in sede di memorie istruttorie, con ciò determinando una inammissibile mutatio libelli rispetto a quanto dedotto in citazione.

Il Fallimento istante, con due motivi di ricorso, denunciava la violazione e falsa applicazione dell’art. 72 l.f. e la nullità della sentenza per violazione dell’art. 183, comma 6, c.p.c. In particolare, parte ricorrente spiegava come non meritasse condivisione l’affermazione della Corte d’appello, secondo cui il Curatore non sarebbe stato legittimato a chiedere il rilascio dell’immobile, poiché lo stesso, introducendo il giudizio di rilascio, aveva implicitamente esercitato la facoltà di sciogliersi dal contratto preliminare a norma dell’art. 72 l.f. Inoltre, sosteneva che il comportamento processuale del Curatore, che aveva dichiarato di volersi sciogliere dal contratto preliminare in occasione delle memorie istruttorie del giudizio di primo grado, avesse integrato una mera emendatio libelli e non già una mutatio libelli come sostenuto dai Giudici del riesame.

I giudici di legittimità, nel ritenere fondati entrambi i motivi di ricorso, hanno anzitutto ribadito che la Curatela ha certamente interesse ai sensi dell’art. 100 c.p.c. ad ottenere la pronuncia risolutoria e il rilascio del bene oggetto del contratto preliminare, poiché il vittorioso esperimento dell’azione revocatoria proposta nei confronti del promissario acquirente determina l’inefficacia dell’atto di disposizione posto in essere da quest’ultimo nei confronti del Fallimento, il quale potrà quindi legittimamente esercitare l’azione esecutiva sul bene oggetto dell’atto ai sensi degli artt. 602 e ss. c.p.c. Inoltre, la Suprema Corte ha chiarito che, sebbene il Fallimento non avesse espressamente dichiarato di volersi avvalere della facoltà di procedere allo scioglimento del contratto preliminare di vendita pendente sino al deposito delle memorie istruttorie, l’azione di rilascio proposta con l’atto di citazione era in sé idonea ad esprimere la volontà di sciogliersi dal vincolo, dal momento che la manifestazione di detta volontà può essere anche tacita o desumersi da fatti concludenti.

Alla luce di quanto esposto, la Corte di Cassazione ha esposto il principio di diritto in base al quale, in tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare ed in ipotesi di fallimento del promittente venditore, l’esercizio da parte del Curatore della facoltà di scelta tra lo scioglimento o il subingresso nel contratto, ai sensi dell’art. 72 l.f. (nel testo previgente alle modifiche introdotte dal d.lgs. n. 5 del 2006), può anche essere tacito, ovvero espresso per fatti concludenti, non essendo necessario un negozio formale, né un atto di straordinaria amministrazione soggetto ad autorizzazione del Giudice Delegato, in quanto tale scelta costituisce espressione di una prerogativa discrezionale del Curatore stesso.

Cass., Sez. VI Civ., 25 luglio 2019, n. 20215

Eleonora Gallina – e.gallina@lascalaw.com

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