Affidamento condiviso e principio di bigenitorialità

Contratto preliminare e abuso edilizio, questioni di nullità

La vendita di un immobile privo della concessione edilizia può determinare la nullità del preliminare di compravendita ai sensi dell’art. 1418 c.c.?

Come noto, il contratto preliminare di compravendita immobiliare è quel contratto a forma scritta, con il quale una parte, definita promittente venditrice, si obbliga a vendere all’altra parte, denominata promittente acquirente, la proprietà dell’immobile al prezzo e secondo le modalità e i termini stabiliti nel contratto medesimo, obbligandosi così a stipulare un nuovo contratto, detto definitivo, di compravendita, con il quale verrà trasferita la proprietà. Il contratto preliminare rappresenta, quindi, un tipico esempio di contratto ad effetti obbligatori: le parti infatti si obbligano a porre in essere tutti gli atti preparatori per la conclusione del contratto definitivo.

Ma cosa accade se l’immobile oggetto di futura compravendita è abusivo poiché privo della concessione edilizia?

Secondo uno dei primi orientamenti adottati dalla Corte, diffuso nel 2013 con due note sentenze (Cass. 23591/2013 e Cass. 28194/2013), la disciplina applicabile in questi casi – anche per i contratti ad effetti obbligatori (quale appunto il contratto preliminare) era quella prevista già per i contratti di trasferimento, cioè gli atti con efficacia reale immediata, in estensione della sanzione di nullità prevista dall’art. 40 della L. n. 47/1985, c.d. Legge Bosetti e Gatti che dispone in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia. Secondo la norma citata, gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria. In particolare, la norma prevede che per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967.

I Giudici di Piazza Cavour, tuttavia, con una recentissima inversione di rotta, hanno stabilito che la sanzione di nullità prevista dall’art. 40 L. n. 47/1985 – in riferimento a vicende negoziali relative ad immobili abusivi – trova applicazione esclusivamente nei contratti con effetti traslativi e non anche nei contratti con effetti meramente obbligatori, quali appunto il preliminare di vendita.

Quanto sopra, prosegue la Corte, si desume tanto dal tenore della norma presa in esame quanto dalla circostanza che, successivamente alla stipula del preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta, in alternativa, la dichiarazione prevista dalla norma stessa ove si tratti di immobili costruiti ante 1 settembre 1967, con la conseguenza che in queste ipotesi rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita e si potrà far luogo, se del caso, alla pronuncia di una sentenza costitutiva per ottenere l’esecuzione del contratto in forma specifica.

Cass., Sez. II Civ., 07 marzo 2019, ordinanza n. 6685

Margherita La Grotteria – m.lagrotteria@lascalaw.com

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