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Contratto di locazione: i rimedi da esperire contro un conduttore molesto

La condotta del conduttore è motivo di abuso di bene locato se rinviene da atti molesti volti a recare danno agli altri abitanti dello stabile.

Con l’ordinanza n. 22860/20 depositata il 20 ottobre u.s., la Corte di Cassazione ha chiarito che il contratto di locazione può essere risolto anche quanto ipoteticamente il locatore potrebbe diventare responsabile nei confronti dei vicini per le molestie del conduttore.

È ravvisabile infatti l’inadempimento contrattuale qualora – anche in assenza di modificazione di fatto dell’immobile o cambio della destinazione d’uso – l’utilizzo di esso possa comunque pregiudicare il valore dell’immobile stesso, ciò in applicazione dell’art. 1587 c.c.

Un locatore intentava azione di risoluzione per inadempimento di un contratto di locazione ad uso abitativo nei confronti della conduttrice per essere quest’ultima inadempiente per comportamenti molesti contro i vicini.

L’inquilina, ovviamente, resisteva in giudizio eccependo l’infondatezza delle contestazioni mosse dal proprietario.

In primo grado, il Tribunale adito accoglieva il ricorso, dichiarava risolto il contratto di locazione abitativa per inadempimento della conduttrice, condannando quest’ultima a rilasciare l’immobile in ottemperanza a quanto previsto dell’art. 2 del contratto di locazione sottoscritto dalle parti, che vietava al conduttore di compiere atti e tenere comportamenti che potessero recare molestie agli altri abitanti dello stabile.

Avverso tale pronuncia veniva proposto appello e poi, ancora, ricorso in cassazione eccependo, tra i vari motivi, la violazione e l’errata applicazione dell’art. 1587 c.c.

La Suprema Corte non si è discostata dalle pronunce di primo e di secondo grado, facendo proprio il mutato orientamento giurisprudenziale che ha interessato l’art. 1587 c.c.

In un primo momento la giurisprudenza aveva individuato la ratio dell’art. 1587 c.c. nell’abuso del godimento del bene locato solo nel momento in cui venivano modificati lo stato di fatto e la destinazione d’uso dell’immobile e nella misura in cui dette modifiche comportassero un danno economico al locatore o alterassero la conservazione del bene locato che deve essere restituito nelle identiche condizioni in cui è stato ricevuto.

Successivamente si assiste ad una interpretazione estensiva del dettato normativo in base alla quale l’abuso sussiste (anche in assenza di modificazione di fatto dell’immobile o cambio della destinazione d’uso) qualora l’uso vada comunque a pregiudicare il valore dell’immobile stesso.

Viene introdotto quindi un altro criterio ovvero il comportamento del conduttore che molesta i vicini configura l’inadempimento contrattuale per abuso della cosa locata nei confronti del locatore il quale dovrebbe rispondere verso gli altri inquilini come se, di fatto, tollerasse tali molestie.

La Suprema Corte ha quindi rigettato il ricorso: il contratto può essere risolto anche quanto il locatore potrebbe diventare responsabile nei confronti dei vicini per le molestie del conduttore.

Cass., Sez. III, Ord., 20 ottobre 2020, n. 22860

Valeria Bano – v.bano@lascalaw.com

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