Il contratto definitivo prevale sul preliminare difforme

La Corte di Cassazione scandisce ulteriormente i termini della relazione tra contratto di compravendita preliminare e contratto definitivo, rimarcando la prevalenza del secondo sul primo in caso di difformità tra i due programmi negoziali.

Con la sentenza n. 21951, depositata il 02 settembre, la Seconda Sezione civile della Corte di Cassazione è tornata ad analizzare il rapporto tra contratto di compravendita preliminare e contratto definitivo.

Nel caso esaminato dalla Suprema Corte, l’acquirente di un immobile aveva convenuto in giudizio avanti al Tribunale di Lecce il venditore, lamentando l’applicazione di condizioni di vendita definitive differenti rispetto al contenuto del contratto preliminare.

La Corte di Cassazione, investita della questione dall’acquirente deluso dall’esito dei precedenti gradi di giudizio, ha rigettato le doglianze del ricorrente, ricordando come il contratto definitivo costituisca l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio voluto. Il contratto preliminare determina infatti il solo obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, il quale, una volta concluso, può anche non conformarsi alla disciplina prevista nel preliminare (salvo che le parti non ne abbiano previsto espressamente la sopravvivenza).

Inoltre, la presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova – che deve risultare da atto scritto, ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili – di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenuti nel preliminare, sopravvivono al contratto definitivo.

La pronuncia della Suprema Corte si pone in contrasto con la differente teoria c.d. procedimentale di formazione del contratto definitivo, che valorizza la formazione progressiva della fattispecie negoziale e il collegamento funzionale tra contratto preliminare e definitivo.

Tuttalpiù, posto che il contenuto dell’atto pubblico prevale sul preliminare, quest’ultimo può comunque essere utilizzato per indagare sulla comune intenzione delle parti, nel caso in cui sorgano dubbi interpretativi sul contenuto del contratto definitivo.

Tuttavia, conclude la Corte, l’opera dell’interprete, mirando a determinare una realtà storica ed obiettiva, qual è la volontà delle parti espressa nel contratto, è tipico accertamento in fatto istituzionalmente riservato al giudice del merito: pertanto, esula dall’ambito del giudizio di legittimità ad essa riservato.

Cass., Sez. II Civ., 2 settembre 2019, n. 21951

Valentina Zamberlan – v.zamberlan@lascalaw.com

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