Costruzione di nuovi edifici: la relazione energetica non vincola l’appaltatore

Condomino moroso… dall’amministratore non si scappa!

E no. E’ la Suprema Corte con una recentissima ordinanza a sancire l’indipendenza delle vicende debitorie del Condominio verso i suoi appaltatori e quelle del condomino moroso verso il Condominio. Sempre di debiti si tratta certamente, ma ben diversa è l’azione diretta alla riscossione dei contributi condominiali nei confronti dei singoli condomini, rientrante nella legittimazione dell’amministratore, rispetto all’azione per il pagamento del corrispettivo contrattuale esercitata da un terzo creditore verso il singolo condomino.

La pronuncia della Cassazione prende le mosse dall’appello presentato da un condomino contro il provvedimento che aveva respinto l’opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto nei suoi confronti dall’amministratore a titolo di contributo pro quota relativo a lavori condominiali.

Il condomino riteneva che il giudizio di opposizione dovesse essere riunito a quello intrapreso da lui davanti allo stesso Tribunale avente ad oggetto la nullità del contratto di appalto stipulato dal Condominio con la ditta Beta e la riconvenzionale proposta dall’appaltatrice per ottenere la sua condanna al pagamento pro quota del corrispettivo dei lavori. Secondo il ricorrente, entrambi i giudizi avevano ad oggetto il “prezzo dell’appalto richiesto nello stesso tempo dal terzo e dal Condominio”. Inoltre, il ricorrente eccepiva che l’amministratore aveva azionato il diritto contrattuale rientrante nella titolarità sostanziale di terzi. Di parere contrario la Corte d’Appello che, oltre a non ravvisare la litispendenza e continenza fra la causa di invalidità del provvedimento monitorio e quella di nullità del contratto di appalto, escludeva altresì il difetto di legittimazione attiva dell’amministratore, trattandosi di azione per la riscossione di spese dovute da un condomino moroso per poter estinguere il corrispettivo dovuto all’appaltatrice.

Avverso il provvedimento dei giudici di secondo grado il condomino proponeva ricorso in Cassazione, ma non con risultati migliori in quanto anche i giudici di legittimità non ritenevano di poter accogliere le sue ragioni rigettando di conseguenza il ricorso. Sosteneva la Suprema Corte che l’obbligo del singolo di pagare al Condominio le spese dovute e le vicende debitorie del Condominio verso i suoi appaltatori o fornitori rimangono del tutto indipendenti, al punto che il condomino non può ritardare il pagamento delle rate di spesa in attesa dell’evolvere delle relazioni contrattuali tra Condominio e soggetti creditori di quest’ultimo, né può utilmente opporre all’amministratore che il pagamento sia stato da lui effettuato direttamente al terzo, in quanto ciò altererebbe la gestione complessiva del Condominio. Quindi il singolo deve sempre e comunque pagare all’amministratore.

Anche in punto di litispendenza la Cassazione ha sposato le tesi dei giudici d’appello affermando senza meno che la domanda per il pagamento dei contributi condominiali proposta nel caso di specie dal Condominio nei confronti del condomino era diversa per soggetti, petitum e causa petendi dalla causa avente ad oggetto il rapporto contrattuale d’appalto. E’ peraltro ormai consolidata interpretazione giurisprudenziale che il credito che il terzo creditore, in forza di contratto concluso dall’amministratore nell’ambito delle sue attribuzioni, può far valere anche direttamente nei confronti del singolo condomino, in proporzione della rispettiva quota millesimale, è cosa giuridicamente diversa (seppur economicamente coincidente) rispetto al credito per la riscossione dei contributi condominiali che può far valere l’amministratore di Condominio. Il primo credito trova causa nel rapporto contrattuale col terzo approvato dall’assemblea e concluso dall’amministratore in rappresentanza di tutti i partecipanti al Condominio. Appare dunque evidente la diversità dell’azione diretta alla riscossione dei contributi condominiali nei confronti dei partecipanti, rientrante nella legittimazione dell’amministratore, rispetto all’azione per il pagamento del corrispettivo contrattuale esercitata dal terzo creditore verso il singolo condomino sul presupposto della riferibilità diretta dei debiti condominiali ai singoli membri del gruppo. Ciò esclude altresì ogni dubbio sulla titolarità sostanziale dell’amministratore in ordine al credito dedotto in sede monitoria.

Per concludere in rima: pagare all’amministratore per evitare un banale errore!

Cass., Sez. II, Ord., 19 marzo 2021, n. 7876

Simona Longoni – s.longoni@lascalaw.com

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